很多朋友都關心：「細價樓升到幾時？」

筆者：「差唔多啦！再升…就我去優勢。」

筆者不是預言家，有時候看政府的政策，就可以找到一些啟示。

過去幾年，身邊的業主、投資者，都在跟政府尋找目標。

200萬的年代

金融海嘯急跌之後，2009年中樓市重拾升勢，當時1%地產投資兵團剛剛成形，開始第一浪尋寶之旅。當時我們買了很多百多萬的細價樓，比較為人熟悉的有大圍金獅花園、九龍灣得寶花園等，兩個屋苑我們都買了幾十個單位，有上車、有收租、有短炒，筆者自己亦再買了幾個單位。後來樓價不斷攀升，戰友們最關心的是：「細價樓升到幾時？應該投資甚麼？」很多地膽投資者不約而同的跟我們說：「買百多萬的物業吧，很快推上200萬！」

為甚麼是200萬？因為政府政策！200萬以下厘印費是$100，大家都覺得這是細價樓的一個指標，一個臨界點。於是大家都在瘋搶百多萬的物業，到了200萬的時候，不少朋友出貨。

呎價10,000的年代

往後樓價繼續攀升，下一個指標呢？300萬嗎？一來又冇咁快，二來又好似冇乜特別意義，適逢政府推出「實用面積」政策，大家都談論實用呎價。如果層樓賣到實用呎價接近10,000元，收貨了！很多人都樂意將手上的細價樓出售，2013年三辣招後，樓市經歷了十多個月的平靜，全城唱淡，新一代1%投資兵團戰友，以這個參考指標買了很多細價樓，由於大型屋苑率先被炒高，戰友們大舉進軍舊區的小屋苑及單幢樓，包括油尖旺、深水埗、長沙灣、紅磡、土瓜灣等，筆者自己亦在油尖旺買了幾個單位。

400萬的年代

2014年中開始樓市開始瘋狂，細價樓紛紛衝破實用呎價10,000元的心理關口，戰友們又再問：「細價樓升到幾時？應該投資甚麼？」毋須多說，近期市場已經告訴你：「400萬以下最值錢！」

為甚麼是400萬？很簡單，又是政府政策，400萬以下的物業才可以借足90%按揭，樓價越來越貴，買樓越來越難，能借高成數按揭是極大優勢，隨時賣貴兩成！

升到幾時？

目前市場最大的動力來自上車族，無論苦幹族，還是父幹族，對物業市場認知都不多，呎價幾錢？甚麼是平？甚麼是貴？有沒有投資價值？都不在乎！上車自住而已，只要400萬以內就叫好！到代理行走走，不難發現，很多二百多呎的物業，都不按常理，不依呎價出牌，都掛出三百多萬的價錢，最近見過最多的價錢，應該是388萬了，無論是330呎、300呎還是270呎，都試這個水平。

升到幾時？不遠矣！

• 400萬的物業，最多借360萬，首期40萬；
• 440萬的物業，最多借360萬，首期80萬；
• 500萬的物業，最多借80%，首期100萬；
• 600萬的物業，最多借80%，首期120萬。

當細價樓升破了400萬這個臨界點，就會失去優勢…

不要忘記，今時今日細價樓的呎價隨時比人貴兩成！

既然沒有優勢，做乜買佢？要買…不如買5、600萬樓啦！

咁而家咩價錢、咩呎數、咩樓、邊區最值得買？

今個星期筆者有免費講座，到時再跟大家分享。

圖：由作者提供

1% Anthony

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