宇宙洪荒，天地長存。投資地產與投資其他類別的最大差別，是土地若是以人有限的生命來衡量，它是長存的，不可以被毀滅的，可以子子孫孫承傳下去的。

樓宇老舊了會倒塌，但樓宇倒塌後，土地仍會存在。以人類現有的科技，尚未有能力把土地毀滅。所以，投資房地產，其價值永遠不會完全消散。因此，若想留些財富給子孫後代，首選就是地產。

香港的土地，理論上政府並沒有真正賣出來，市民買到的只是一段時間的土地租用權罷了。租期長的有999年，短的只有50年。在英治年代，土地的租約期滿時，政府有權把土地收回，或與土地上的租客續租，當然續租是要補地價的。補地價的金額不菲，應與當時的地價相若，只是可以分期繳交罷了。

不過，回歸後，曾有土地租約到期，而政府卻沒有要求補地價就與租客續租，只是要求租客交新的地租罷了。新地租是差餉估值的3%，大約只是樓價的0.1%左右。此例一開，香港的房地產等同全部都變成永久年期，可以一代接一代由子孫去承續了。

在農業社會，土地的價值取決於土地上每年可有多少農作物收穫。土地肥沃，收穫好的土地，出租可收到的租金就愈高，其價值就愈大。以往英國的紳士，都喜歡炫耀自己一年有多少地租收入，因為英國的淑女會以這項收益，作為擇偶的一項關鍵考慮。珍‧奧斯汀在她的小說中，對此有深刻的描寫。

農地的產出日久減少，因為土地裏的養分會被農作物不斷吸收，土地會變得愈來愈貧瘠，如果不好好保養，土地的價值是會變得愈來愈差的。

不過，到了今天，農地差不多已變成價值最低的土地，因為農業的產出遠不如工業，更加不如服務業。非洲的農地，可能只是幾毛錢一呎，香港中環的商業用地可能要過10萬元一呎，視乎土地上可建多少樓宇。

土地的用途如果是拿來建屋，那就沒有貧瘠不貧瘠的問題，只要土地下面不是有溶洞，不影響土地的可建面積，那土地的價值通常都是長升長有的。原因是人類的科技在不斷進步，人類的生產力亦在不斷提升，人類負擔樓價的能力也在不斷提升。所以在經濟發達的地區，樓宇是一定不會便宜的。住宅樓價視乎當地人的平均收入，而商業樓宇則視乎當地企業的盈利能力。這兩方面的能力，香港近年不及深圳，所以深圳的樓價近年比香港升得快很多。

香港近年政治矛盾激化，加上又遇到疫情，樓價本應開始回落才是，但剛碰著全球QE，加上香港土地又供求失衡，才導致樓價可以在高位徘徊，甚至微升。要不是土地有長線投資的價值，一些短期的負面因素可能會產出更大的破壞力。

原載：am730

https://www.am730.com.hk/column/新聞/地產的投資屬性：四不滅性-291721

原圖：星島日報

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