今日想解開一個謬誤，就係「只要加息業主會感到痛苦立即平價賣樓」。

事實上，手持物業之業主可以做到「公我贏、字你輸」，對於一般投資者來說只係小學級操作，但很多沒有接觸過物業投資的朋友可能仍不知道，從而產生誤判。

Story Time。主角小女子Abigail於2009年以170萬購入沙田河畔花園一個單位(A單位)。95按上車，H+0.7%供30年。首期連厘印$80100，月供$5240，連保費欠銀行165萬。同期租金每月$6000。其實單位雖有升值，當年未有SSD可即時賣出獲利，但Abigail比較保守，並沒有這樣做。

2011年：

Abigail 的單位升至200萬左右，欠款因供款降至155萬。市值租金$7000左右。當年7成以上按揭都要經按揭保險，200 x 70%= 140萬，低於欠款，因此仍未能套現，得個望字。當然住屋開支已大為減省又唔怕被加租。Abigail考慮過賣樓租住先等跌，但又諗如果選擇此刻賣樓租回河畔，收回40萬現金，租樓每年$84000，只頂到4年左右，所以打消了此念頭。

2011小結：

如果你只得一層樓，升值水位又未達到可以加按套現的地步，你不能直接享受升值成果。如果賣出自住樓走去租樓等跌，你回購的時間正在倒數，租金回報近年約4%，即係賣樓的資金會以每年樓價4%消耗。以往一般人見升咗20%就賣樓止賺，租樓幾年後下場如何不問而知。

2012年：

Abigail 的單位升至260萬左右，欠款因供款降至150萬。市值租金$8000左右。當年7成以上按揭都要經按揭保險，260 x 70%= 182萬，可套現32萬，代價係損失H+0.7%世紀低息，但換來可當包租婆的機會。

由於A單位已擺脫按揭保險，Abigail用手上27萬可以再用9成按揭，鋤下價買多一個250萬河畔單位(B單位)自住剛剛好，借225萬2.15%供30年，月供$8486。A單位出租每月收市值租$8000。每月淨月供：8486+6864-8000=$7350 仍十分輕鬆。

2013:

A及B單位升至280萬加租至$9000。每月淨月供減少至：8486+6864-9000=$6350

2014:

A及B單位升至330萬，市值租金$9800。

A單位2年罰息期已過，欠款降至173萬，轉按可套現 330 x 70% - 173 + 2萬cash rebate= 60萬。2.15% 借30年，月供$8713。

B單位2年罰息期已過，欠款降至214萬，轉按7成按揭擺脫按揭保險可套現 330 x 70% - 214 + 2萬cash rebate + 1萬 HKMC rebate= 20萬。2.15% 借30年，月供$8713。

A+B單位總套現額60+20=80萬。Abigail 手持80萬現金，但已經睇唔通有乜好買，於是全數放Mortgage link account 還本唔駛還息。

每月淨月供= 8713+8713-9800-1433 = $6493

2015:

A及B單位升至370萬，市值租金$10800

每月淨月供= 8713+8713-10800 - 1433 = $5193。

Abigail仍手持80萬現金，就算失去工作，仍可支持近13年的供款，如加息2厘仍可支持約8年左右，還未計可以再加按的空間。當然，Abigail若選擇賣出其中一個物業也可即時套取約150萬現金。

收租婆就是這樣煉成的，Abigail 只是一個十分保守又無父幹的普通人，已有這樣的防守力。各位讀者有何感想? 要樓市崩盤下跌，需要Abigail這類人供唔起樓從而將手持物業割價求售。如何可以做到?

圖：有線截圖

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