日前與一班在投資銀行工作的朋友飯聚，發覺他們關心樓市比關心他們的本業還要多。原因是他們的機構對他們從事證券投資有很多限制，所以他們只好把資金投在房地產上。 起初，他們對公司的限制覺得有點麻煩，令他們失去了很多投資機會；但逐漸發覺這些限制實際上令他們利多於弊。因為這些年來，他們從投資房地產方面所得的回報，遠比他們的朋友投資證券好。 從事地產投資最大的好處是一物二用，在投資的同時，還可以用來住，起碼省回一大筆租金開支。再者，投資地產多會動用財務槓桿，買中了可以賠雙，甚至賠三。他們吃到甜頭後，大都又再蠢蠢欲動。 不過這批朋友大都是書讀過不少，知識面很廣的人，所以行事常左思右想，投資時反不及那些相對市井的地產炒家乾淨利落。所以他們的斬獲其實不算太多。 他們賺到了錢，當然想加碼，但又擔心新特首上場後會有新政策，所以不敢輕舉妄動。他們很想聽聽我對後市的看法。 我相信新特首亦會在房屋問題上大量着墨，但政策主要是向首置者作傾斜，而不是對私人市場加強管制。如果前者取得良好成效的話，後者反而有機會放鬆。 從資源分配的角度來看，當較多的土地被用來提供首置所需時，提供給私人住宅用途的土地自然會減少，所以私人住宅只會比之前更吃香。 有人擔心，政府對首置需要的資助會搶走了私人市場的客源；我卻不這樣看。因為政府資助的對象，往往都是那些沒有能力在私人市場自行置業的人，對私人市場的需求沒有太多負面的影響。但另一方面，政府為首置者提供的土地，卻會削弱了私人市場的土地供應，令私人市場更加供不應求。 不過私人市場將來的主要功能，將會是用來解決換樓的需要，屬錦上添花的改善型需要，在民生上的迫切性不及首置的需要，政府與社會都不會太緊張。新加坡的情況就是這樣。 我相信，港人將來的首置需要，基本上由政府透過政策傾斜加以照顧。他們的供樓開支可以比私人市場的租金還要少，令他們有更多可以由自己支配的資金，並有一定的儲蓄，作換樓改善生活之用。不過要換樓的話就要靠自己，就要和來自全球的投資者競爭。香港是一個開放型的社會，不可能長期用辣招對待外來資金。要在一個國際大都會裏住得好，當然要有國際級的競爭力。這樣香港才會有進步。 我提醒我這批從事金融業的朋友，他們的收入已不可能寄望政府會有政策照顧他們，且他們基本上已解決首置問題，所以他們等下去亦不會有政策上的得益。至於私人市場的樓價會不會大幅回落，我相信短期裏(起碼兩三年)應不會，因為土地資源會優先用來照顧首置；但長遠土地資源會增加，增加的主要是新界地區，靠近市中心的傳統好區是甚少會有新供應的，所以後市依然看俏。 原載:am730 https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%E6%94%BF%E7%AD%96%E6%83%A0%E9%A6%96%E7%BD%AE-%E6%8F%9B%E6%A8%93%E9%9D%A0%E8%87%AA%E5%B7%B1-93561 圖:林鄭月娥Facebook https://www.facebook.com/carrielam.hksar/photos/a.743413632504872.1073741826.743410059171896/768869096625992/?type=1&theater