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香港樓市在龍年有兩次轉機

2024.02.14 15:00 博客 施永青

中原城市領先指數在兔年最後一天報145.12點,按周跌1.15%,創逾7年新低,重返2017年1月中的水平,比2021年的歷史高位191.34點跌了24.16%,跌勢正在加劇,導致市場人士對龍年的樓市都不存厚望。

不過,我覺得龍年香港的房地產市場存在着兩次轉機,如果掌握得好,市場可能峰迴路轉,樓價有機會從急劇回落轉為逐步企穩。

第一個機會將出現在農曆年後正月十九日公布的財政預算案。這是一個好機會讓政府修訂不合時宜的房地產政策。長期以來,政府都以擔心刺激樓價反彈為由,拒絕撤銷遏抑資金流入房地產市場的超高印花稅政策;現在形勢已十分明顯,政府的擔心早已不復存在;對此,政府自己應很清楚,否則應不會在財赤的壓力下,仍選擇在2024年的第一季暫停推出住宅及寫字樓用地。

現時,社會最擔心的,是樓價回落會令香港社會之前積累起來的財富大量被蒸發,因而嚴重破壞市民的消費意欲與投資能力,令香港的經濟從此難再恢復動力。在這種形勢下,財爺別無選擇,一定會趁今次財政預算,推出更多扶持本港樓市的新政策。

在一般情況下,樓市經過農曆年的休養生息,春節後都會出現小陽春的景象。香港樓價已跌了兩成多,買得起的人已多了很多。如果財爺今次有利好樓市的政策推出,香港樓價有機會借今次小陽春止跌回穩。

第二個機會,會在年中後出現,因為美國聯儲局很有機會在下半年開始減息。香港為了維護聯繫匯率,遲早亦得跟隨,香港的加息周期將告一個階段。如果加息的威脅不復存在,相信香港樓市一定會另有一番新氣象。

首先,減息可令買樓的人每月供樓的金額減少,買樓的吸引力就會逐步回升。之前,香港有不少用家寧願租樓也不選擇買樓,如果這種取態改變,香港住宅樓宇供不應求的壓力又會再次在樓價上反映出來。在過去一年多的時間裏,香港是樓價跌,租金升;如果利率持續下跌,這種情況就會逆轉,變成樓價升,租金跌。

現時在香港租樓,租金雖然比供樓便宜;但這只是在頭兩期租約出現;加得幾次租之後,租樓就會貴過供樓,尤其是在利息趨跌的時候。因此,只要利率趨跌,那就不用等供樓從一開始就平過租樓,也會有人轉租樓為買樓。這種情況有機會在下半年出現,樓價會因而企穩。

原載:am730

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原圖:星島日報圖片

https://std.stheadline.com/realtime/article/1955492

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