差估署近日公佈5月份私宅售價指數掉頭回落，最新報351點，扭轉1月至4月升勢，按月挫0.74%。相反，私宅租金指數卻背道而馳，5月最新報180.6點，除按月升0.95%，更屬連升4個月、累升4%。一般正常來說，樓價與租金的升跌是同步的，但當下本港樓價與租金卻是背道而馳，為什麼會出現這樣的情況呢？

租金往往代表一個地方真是的居住需求。特區政府於去年底推出多項搶人才措施，其中包括「高才通計劃」等，該計劃推出至今收到逾兩萬多宗申請，獲批一萬多宗，大部分人已經領取了簽證，準備半年內赴港或已經來港。這部分人來港之後，首先就是租房的需求，加上香港今年初恢復正常通關之後，經濟慢慢向好，對租金帶來支持。

雖然當下樓價跌、租金漲，租金回報率必然是上升了，那會刺激樓價升嗎？不會。但是作為一項投資，租金回報率要跟其他資產的回報率比較。對於一個投資者來說，真正意義的虧錢不是蝕本，而是明明可以賺更多的錢，但因為投資方向錯誤而少賺錢，那就是虧錢了。自美國去年開啟加息之後，現在美國短期國債的收益率已達到5%，據美聯儲預計有可能還會再繼續加息兩次。一般而言，市場會認為美國國債收益率是無風險收益，因此，雖然本港的租金回報率有所上升，但截止目前為止平均租金回報率不到3%，比起美債，我們的租金回報率其實還是低的。這就是租金漲，樓價也要跌的根本原因。

最近除了美國加息以外，歐洲也在猛烈加息，歐洲央行自去年7月開啟加息進程以來，已連續八次加息，共計加息400個基點。並且歐洲央行行長拉加德6月27日表示，歐洲央行7月可能還會繼續加息，以應對歐元區居高不下的通脹。

歐美債台高築難持續高息

正是這些主流國家不斷的加息，人民幣兌美元的匯率不斷下跌，執筆當日（6月29日），離岸人民幣兌美元一度跌破了7.27的關口。但這次的人民幣的下跌並非因為美元指數上升，因為近期的美元指數並沒有上漲太多，更多還是因為歐美國家同時加息，中國卻反其道而行在降息，一加一減導致人民幣對這些外幣都有壓力。

不過，歐美國家不斷地加息就可以高枕無憂嗎？其實不然，美國國會預算辦公室最近表示，美國公共債務將於2053年達到經濟產量的181%，也就是說如果美國長時間保持高息，到時候掙的錢遠遠不夠還得清他們的所欠的債務。雖然眼前中國需要降低利率來刺激經濟，短期來說我們的匯率肯定是受到打壓，人民幣資產也會因為相對的回報率偏低而缺乏吸引力，但這是一個比拼長期定力的過程。「風物長宜放眼量」，且看歐美如何面對高築的債台和高企的息率。

原圖：大公報

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