花旗銀行日前發表了2022年市民置業意向的民意調查報告，有關調查是在九月份透過隨機抽樣電話訪問及街頭訪問的方式獲得的。

這次調查訪問了逾1,000名市民，取樣的對象在數目上相當足夠，只是在選擇訪問的對象時太過隨意了，足以令訪問的結果產生誤導性。

隨機性的抽樣調查，目標應該是想了解一般香港人對某件事情的看法。然而，香港人的私人住宅市場卻並非為全體港人而設的。按近年政府開發土地作用途分配時的準則，只有三成的住宅用地是用作私人住宅，其他七成都是用作資助性房屋的。即是說，在政府心目中，大部分香港人都是沒有條件在私人市場上置業的，他們只宜輪候公屋或在居屋市場碰運氣。因此，向這批人了解他們在私人市場的置業意向，對了解私人住宅市場的未來走向是沒有意義的，因為他們的意向根本不足以影響市場。

這類以全體港人為訪問對象的調查結果，必然認為樓價是偏高的，因為他們大都買不起。而他們的主觀願望亦必然是樓價應大幅回落才合理。然而，這卻並不代表香港的私人市場的樓價會因而大幅下跌，因為香港的私人市場的樓價從來都不是由這批人來支持的。

今後，若有機構想作私人市場的置業意向調查，訪問的對象應針對私人市場的潛在買家，而非全體香港人。方法是在開始作問卷調查前，先問清楚他們是否符合入住公屋與購買居屋的資格。這樣才能令調查的結果更具參考意義。

當然，如果這樣的調查每年都做，而且所問的問題又是一樣的話，調查的結果仍可以助我們了解一下，整體民意對樓市的大體趨勢上的看法。不過，若想透過這樣的調查去反映香港人的置業意向，就很容易有差錯。

以今次調查所得的一項數據為例，初步聽來實在叫人不易理解。今次的調查發現，有16%受訪者認為，現時樓價已跌至置業的好時機，創近10年新高。其中15%的受訪者更有意在現階段入市；置業的欲望比去年增加了兩個百分點。不過，這個數字與地產經紀在市場上接觸到的境況不太一樣。

按地產經紀的反映，今年有意入市的人在減少，而不是在增加；若然買家的入市意欲真的比以前有所增加的話，今年的樓價應該上升，而不是回落。

其實，有15%的市民有意入市絕不是個少數；因為近年香港私人市場的平均每年落成量亦只是兩萬個左右。以香港有250萬個家庭計，兩萬個落成量，不足香港家庭總量的1%。這表示這15%的置業意欲勢難獲得滿足。

香港屬資本主義社會，資本主義分配資源的方法，是用價格上升的方式，令到部分想在現階段入市的人，失去入市的能力。這樣做雖然殘酷，卻是香港這些年來行之有效的分配方式。除非我們改用社會主義的分配方式，否則還是沿用資本主義的分配方式，更為多數市民所樂於接受。

原載：am730

https://www.am730.com.hk/column/新聞/如何看有關置業意向的民意調查/350184

原圖：星島日報

https://std.stheadline.com/daily/article/2474867