政府推出「土地大辯論」諮詢，廣邀各界獻計解決土地問題，引來廣泛迴響。論者的方向圍繞如何實際上增加土地供應，但獅子山學會主席蘇兆明(Nicholas Sallnow-Smith)日前撰文指出，香港土地更改用途的制度存在一大缺點，就是程序超級繁瑣，而且代價高昂，不符合自由市場邏輯，結果縱然有地，也難有人願意申請改變用途，因而令土地閒置，白白浪費。 文章題為「Best Use」(最好用途)。作者解釋，此乃房地產術語，意指每塊土地在其固有地理位置及性質下，可作某個用途，從而創造最高價值：肥沃的農村土地，其最好用途是耕作；鄰近繁忙港口，宜用於物流；位處市中心，交通四通八達，適合作商住用途。

更高用途需付出大代價

當前香港是否如此？蘇兆明苦笑搖頭，指出英殖政府的遺產之一，就是19世紀定下的土地制度：政府租借的每塊土地都規定了用途，用途雖可更改，但過程費時失事，而且成本高昂。說有關過程費時失事，皆因有關機制接納支持及反對聲音，兩相交集，自然需時甚久，數以年計是等閒事。說其成本高昂，因為地政總署批准更改土地用途時，申請者需就此補地價，金額等同更改土地用途後該土地價值提升之總額。 蘇兆明進一步指出，地政總署100%移除土地改變用途都算了，但問題不止於此。他指出，現行計算補地價金額的方法沒有顧及發展商衍生的發展成本，導致超過100%的回報要上繳。成本高昂若斯，還會驅使人們更改土地用途的原因，就是假設更改用途時價格會上升。結果，發展商又被指責成「投機者」了。

「看不到」閒置土地背後

19世紀法國著名經濟學家巴斯夏(Frederic Bastiat)經常強調「看不見」的經濟效應。你可能從政府收到的稅款看到投資了甚麼，但如果市民不需繳付財產稅，你未必看到私人投資了甚麼。同樣道理，你「看到」大型發展商擁有棄耕地，若土地政策沒有打擊他們的發展意欲，你看不到他們怎樣改變土地用途。社會指責發展商「囤積」土地，卻不曾罵政府的土地政策有問題。 有關土地的辯論，往往集中在私人擁有土地，例如上文所言的農地。不過，政府也手執大型土地儲備，但這些土地有沒有轉化作其「最好用途」？很少。土地政策的嚴苛稀釋了這種誘因，政府土地儲備受誘因驅使去找出最好用途的機會更低。例如對於因收生不足殺校而閒置的學校用地，但凡有人提出改變用途，都會遇到反對聲音。對政府來說，與其處理這些政治「噪音」，更大的誘因是甚麼也不做，樂得清閒。藉口要多少有多少，所謂共識是從不可能存在的。

求發展共識純粹是藉口？

蘇兆明指出，共識是不需要的，因為公眾會用荷包投票，自由市場就是如此「看不見」地服務社群。作者慨嘆，在土地運用上，香港沒有自由市場，更甚的是人們誤以為高地價、土地用途不當等問題源於市場「太自由」，其實真相正好相反﹗

獅子山學會原文：http://www.lionrockinstitute.org/en/2018/04/4899/

原圖：有線新聞截圖、朱凱廸Facebook圖片

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