山頂文輝道土地拍賣流標,引起市場極大關注。外界普遍認為是地產商看淡後市,以「執筍嘢」的心態投標,因此出價未達當局底價。而港府立即表示不會賤賣土地,不到價絕不賣,一副要與地產商劃清界線的樣子。
香港土地珍貴,賣地收入是庫房主要收入來源之一,港府當然不可以賤賣。文輝道地皮估值由242億至485億,以可蓋樓面逾40.4萬平方呎計算,就算是最低的242億元中標,樓面地價每呎也要$6萬元以上,加上建築成本、利息和一些雜費等,每呎樓面的成本價大約7萬至8萬元左右,那麼將來出售價肯定要在每呎10萬元或以上。
不過,近來地產市況有變,受中美貿易戰和加息等因素影響,樓價有下調趨勢,地產商投地出價變得保守,是意料之中的事。只是像山頂這樣矜貴的地皮,有5家地產商獨資或合夥競投,仍然出現流標,才令人意外。地皮估值從242億到485億元,是一個落差達到一倍的數字,而落標最高的價格,連估值最低的數字都達不到,足以證明估價公司的估值出了問題。
別冀地產商 高買地低賣樓
市場上經常出現一些誤導,比如報道指出,某豪宅別墅賣出每呎20萬元的天價,大家就覺得呎價20萬元就是一個指標。殊不知別墅也有很多種,有獨立號碼別墅、群體連排別墅、西班牙式別墅等,價值可以有天淵之別。就以山頂文輝道豪宅地皮而言,其中也包括高層的分層單位,分層單位售價要超過每呎10萬元,似乎並不容易。
根據以往經驗,發展一個這樣大型的豪宅盤,從買地蓋樓到銷售完成,在市況好時,一般也需要5年到7年時間。空置稅是這種超級豪宅的致命傷,5至7年的漫長銷售過程,分分鐘要讓地產商支付3成樓價的空置稅。因此,在市場淡靜和隨時繳納空置稅的情況下,發展商出價較為審慎,作為專業的估價師,應該將此現象納入估值的範圍。
與其說流標是坊間所形容的官商估價現分歧,不如說是估價公司的估值有偏差,如果要減少流標情況,估值應當要貼市。雖然當局強調不賤賣土地,但也別期望地產商高價買地,然後低價賣樓。很多評論者都認為今年樓價會跌1成到1成半,筆者也認為樓市調整一下更健康,不過,各位不必過於悲觀,樓價回調1成半,只是返回今年年初時期的價格。
作者︰亞洲地產董事總經理 蔡志忠
原圖︰文匯報
http://paper.wenweipo.com/2018/09/08/FI1809080004.htm
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