土地供應專責小組為引發市民辯論，一下子提供了18個選項，令普通市民看得有點眼花繚亂，不容易吃得消。我擔心選項太多，只會令辯論無法聚焦，更難令社會在關鍵問題上取得共識。 我認為辯論應該從香港究竟需要多少住宅用地開始，其他工商業用途的需要，可以容後再討論。如果我們連大體需要的住宅用地面積也沒法取得共識，根本沒法斷定要動用多少個選項才夠。 香港究竟需要多少面積的住宅用地？當然不可以憑空亂講，而且還得把推算的準則也向市民交代清楚，否則會很難令各種持份者信服，最終仍是各不相讓，沒法有共識。政府要自己的建議得到大眾的支持，必須站在市民的角度來考慮，並以社會的整體負擔能力為依歸。 從市民角度而言，大部分香港人都對自己的居住環境不甚滿意。他們眼見人均生產力比香港低的城市，戶均居住面積都比香港高，覺得很不合理。香港又不是沒有地，香港人又不是付不起建築費，一定是政府的政策在哪裡出了問題，才導致香港人要住得比別人差。我認為這個出錯的地方主要在土地規劃上，那就是我們撥作住宅用途的土地嚴重偏低。 現時香港撥作住宅土地的面積，只佔全港土地總面積的7%左右，為甚麼不可增撥多一些作住宅用地，讓市民可以住得寬敞一些！我相信這一點一定沒有人反對。問題是要寬敞到甚麼程度。 我從事地產代理行業已四十多年，接觸過無數香港的樓宇需求者，多少知道他們心目中的大概需要。他們其實並不大貪，能有一個三房單位已很滿意。父母一間，子女各一間，再加客廳、飯廳，此外已不敢苛求。以香港現時間格的一般大小，這樣的一個單位，有實用面積750方呎已足以安排。因此，我大膽提議，我們在衡量土地需求時，可以為每個家庭提供一個750方呎的單位為目標。我相信這個目標亦可以獲得多數香港人支持。 要香港250萬個家庭，每戶均有750方呎居住面積需多少土地呢？這個可不容易推算，要視乎土地的地積比率。在這種情況下，我只能假設現時的住宅用地的地積比率是合理的。將來亦會用相同的地積比率；然後就以戶均居住面積的增加比例，去推論未來需要的土地面積亦得有多少程度的增加。 若從香港戶均居住面積525方呎增加至750方呎，那就要增加(750-525)÷525=42.86%。而現時香港住宅用地約佔香港總面積的7%，那香港需要增加的住宅用地亦得在7%之上再增加7%×42.86%=3%。香港的陸地總面積約為1,100平方公里，再增撥3%即等於33平方公里；化成公頃，即時3,300公頃。但這個需要還沒有包括新增人口的需要，以及市場上必然有一定的空置量。所以，我傾向把預算加大5%，再是(7%+3%)×5%=0.5%。1,100平方公里的5%是5.5平方公里，即550公頃。合起來香港共需增撥3,850公頃的住宅用地，才可以讓香港家庭的戶均居住面積達到750方呎。這個推算遠比專責小組的推算高，原因是專責小組完全忽略了市民有改善居住環境的需要。 原載：am730 https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%A4%A7%E8%BE%AF%E8%AB%96%E8%A9%B2%E5%BE%9E%E4%BD%95%E9%96%8B%E5%A7%8B-125093 原圖：大公報、無綫新聞截圖 http://news.takungpao.com.hk/hkol/topnews/2018-01/3530511_app.html?tkpc=3