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博客

壓低地價之後,政府收入何來?

2021.04.19 15:00 博客 施永青

香港人買不起樓,主要不是香港人連建築費也付不起,而是因為香港的地價過高。因此,只要能增加土地供應,把地價壓下來,香港應該大部分人都可以擁有自己的樓宇。新加坡的人均土地面積不比香港多,但新加坡的人均居住面積卻比香港大一倍有多。原因是新加坡劃撥更多的土地給新加坡人居住,而香港政府卻沒有。只要香港政府撥出同樣比例的土地作住宅用途專給香港人居住,香港的住屋問題就一樣可以解決。

然而,有人擔心,一旦地價回落之後,政府就會失去一大筆來自地產相關的收入。政府會因此而入不敷支,沒法再為社會提供足夠的公共服務,市民可能得不償失。這種情況97後曾發生過,結果政府又得掉過頭來救市,設法把地價推高,以免社會出現通縮,市民陷入負資產,而政府亦沒法維持收支平衡。

為避免重蹈覆轍,政府在設法壓低樓價的同時,必須設想一套方案,以避免以上的情況再次發生。我認為:要解決這個問題,最好是用兩個不同的市場去分別處理民生問題與政府財政收入問題,一如新加坡的組屋與私人住宅市場。私人市場可維持高地價,以保障政府的收入,以及避免現有業主的資產蒸發。而民生市場就專為未有物業的港人而設,以確保年輕人都不用擔心將來買不起樓。

要設立一個這樣的民生市場不難,關鍵是要政府在批地時,在賣地條款上作出一定的規範。這包括:(i)在這類土地上興建出來的房屋,只能賣給未擁有自住居所的香港永久居民;即使日後轉讓,亦得售予合乎這樣資格的買家。(ii)這類樓宇只能自住,不能出租。(iii)這類土地上不能建豪宅,只能兩房一廳,約500方呎,以免富裕階層的下一代也來攤薄資源。

有了這些限制,就可以確保這個市場裏的樓宇只可以用來照顧香港居民的需要,而不會受到外來資金與本地的投資需要所影響,令這個市場的樓價受制於本地人的負擔能力。地產商若是貪得無厭,就失去銷售對象。因此,只要政府能夠為這個市場提供足夠的土地,大部分香港人都不應該有首置的困難。

當民生問題有保障之後,政府就可以撤銷對私人市場的不必要限制。既不用限制外來資金入市,亦不用限制短期轉讓,更不用限制港人二次置業。在這種情況下,香港的私人地產市場一定會非常活躍。其價格不但可以反映香港富裕階層的購買力,還可以反映全球投資者對香港的偏好;香港的小業主都會因這項政策而分到一杯羮。與此同時,政府的財政收入亦可以滾滾而來,令香港可以繼續在維持低稅制的情況下,提供上乘的社會服務。香港人往後都不用擔心需要交銷售稅或人頭稅。

原載:am730

https://www.am730.com.hk/column/新聞/壓低地價之後,政府收入何來?-264176

原圖:星島日報

https://std.stheadline.com/realtime/article/1247770

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