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投資

樓價一千萬元以上的按揭上限應重設

2020.11.05 15:00 投資 施永青

去年施政報告,讓樓價在一千萬元或以下的樓宇可獲八成的按揭上限,惟樓價在一千萬元以上的按揭上限則原封不動,沒有作相應的調整。

這種限制對二手市場的交易影響很大,原因是按原先的安排,一千萬元以上的樓宇交易只能做五成按揭。結果是999萬元的樓宇買賣可以借八成,而1,001萬元的樓宇買賣則只能做五成按揭。前者只需199.8萬元首期,後者則要500.5萬元首期。兩者的樓價只差兩萬元,但首期卻相差300.7萬元。這樣大的差距,令樓價在剛出一千萬元以上的樓宇交易,幾乎在二手市場絕跡。它們要麼賣不出,要麼由業主把價錢降到一千萬元以下。

有些業主較為執著,他們覺得自己的單位質素較高,沒有理由與質素較差的單位賣同一個價錢。但這種堅持,令有能力買得起他們單位的潛在客戶大幅減少。令他們單位的市場競爭能力嚴重萎縮,幾乎沒法套現。

有記者向我打聽,地產經紀是否別有方法可以教買賣雙方繞過這重障礙。我相信他已經聽到一些消息,只不過想令新聞的消息來源顯得可靠一些,才想由我出來再說一次。

我告訴他,專業的經紀是不會教買賣雙方刻意做低樓價,把真正的樓價隱藏起來的;因為這樣做是犯法的。不過,有時買家的確缺乏首期,他們自己也會想到解決方案。用得最普遍的是把一部分成交價視作是買傢俬的價錢,分開來支付。這樣就可以令樓價跌到一千萬元以下,可以做到八成按揭。

只要物業的確是連傢俬一起出售,而買傢俬的費用又不太離譜的話,這種做法一般不會招來麻煩。再者,銀行在做按揭時不會只看文件上顯示的價錢,而是會自動為物業作估價的。如果上落只是樓價的三五個巴仙,應不會出問題。但若是超過樓價一成,銀行就有機會不批。

記者問我,若是事情鬧上法庭,會有甚麼後果。我說,刻意做假當然犯法。但法庭會看整個談判過程,如果是一開始業主就這樣邀盤的,而傢俬的要價又合理的話,應該問題不大。但如果是簽好臨時買賣合約後再改,那就容易入罪。不過,由於事情是政府的政策不合理所造成,明事理的法官多會輕判。過去遇到類似的情況,有法官曾乘機批評政府的政策不當,應盡快檢討調整,以免一再促使市民犯罪。

我認為一千萬以上的樓宇交易,首期一下子由兩成跳到五成,是完全不合理的。最好是循序漸進,分階梯調整。譬如:1,000萬至1,500萬元的交易,首期25%;1,500萬至2,000萬元的交易,首期30%;2,000萬至3,000萬元,首期35%;3,000萬至5,000萬元,首期40%;5,000萬至1億元,首期45%;1億元以上,首期50%,餘額由銀行提供按揭。有合理政策後,做假的情況自然減少。

原載:am730

am730.com.hk/column/新聞/樓價一千萬元以上的按揭上限應重設-241873

原圖:大公報資料圖片

http://www.takungpao.com.hk/finance/236136/2020/1013/507691.html

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