人生在世，大家都在玩遊戲。打機係求過關Hi-Score，現實是追求財富名利。小弟作為芸芸玩家之一，人到中年高不成低不就僅僅過關，總算不靠打工生活無憂。就在此專欄起筆之初，以此「最緊要識玩」系列與大家共勉一下過關計仔。 過去幾個月，喜見有好幾位準備上車的朋友終於置業了，過去幾個月的升值也為他們打了一個好的基礎。

應買半新樓或單幢上車?

有一個問題是預備上車置業朋友當中常見的，就係究竟應該買半新樓定單幢上車呢?就著上述問題，今日我們來看看A及B兩位朋友的故事吧。 A及B同期上車置業。A選擇了半新樓2房500呎實用，樓價600萬的單位。B則認為住舊樓沒有問題，以320萬買入了市區單幢2房實用350呎的單位。 A: 600萬的半新樓2房單位， 8成按揭； 首期連雜費 150萬左右，按揭欠款連按保490萬，月供連雜費$19,500。 B: 1個320萬的市區單幢2房單位，9成按揭 + 1個200萬租金回報4.8厘的收租單位，5成按揭；首期連雜費 150萬左右 (自住45萬+收租100萬)，按揭連按保欠款394萬 (自住294萬+收租100萬)，月供 $10,800 (自住樓按揭) + $3,800 (收租樓按揭) - $6,000 (收租扣除物業稅雜費) = 淨月供$8,600。(B受限於投資物業5成按揭規定) 明顯，B的家庭儲蓄力比A強多了。B欠款比A低，加息影響更小，而且B因有租金支持，防守力更佳。財務自由角度來看，B距離1自住 + 2-3 收租已然在望了。當然B手上的100萬不一定要買樓投資，就算甚麼也不做放Mortgage Link Account, 每月也可以有$1,800利息收入呀！B留了一手做足準備伺機出擊也相當不錯。反之，由於A買自住樓的時候己用盡quota，因此未能再進一步。就算A有心求變，現在要求A的家人由半新樓500呎單位搬回350呎舊樓，似乎是很苛刻了。

約束消費是財務自由關鍵

以上故事可見，雖然買樓自住沒有錯，但自住樓本質也是一個代價不菲的消費。因為利息部分是純消費，而本金部份一般在7成按揭以上也是不能套取的。最欺負人的是，你必須於上車前已考慮這一部署。 我想，如希望盡快財務自由，除了繼續乖乖儲蓄之外，約束消費 (尤其自住消費)及懂得借力打力是非常關鍵。 以上故事亦突顯出衡量自住單位對自身財務負擔的重要性，上車前宜慎重考慮自住是否有必要「去盡」。若一直只依靠自己打工的收入供樓還勉勉強強又不能借力打力，壓力實在不小。最多只能說沒有輸，贏卻談不上了。何妨於自住方面慳些少，讓租客幫你一把做個輕鬆快樂人? 圖：網上圖片

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