繼碧桂園之後又一家千億房企遠洋集團暴雷。近日該公司宣佈，遠洋未能在8月13日之前支付總計2094萬美元票據利息，這意味着遠洋集團也正式暴雷。在人們過去的印象中，房地產行業是暴利行業，資金多，利潤高，是穩賺不賠的生意。無論是恒大也好還是碧桂園又或者現在的遠洋，為什麼當初賺了那麼多錢，現在稍微出現一個資金斷裂就成了壓死駱駝的稻草？

以碧桂園為例，該公司作為連續六年蟬聯內地銷售榜第一的千億級民營房企，去年的業績報告都還賺幾十億，今年上半年就已經虧損450至550億了，因為近兩年碧桂園的銷售額按季度都在環比下降，直至7月單月銷售只有121億。在不考慮債務的情況下，碧桂園若要在今年完成各項目的「保交樓」、維繫公司運營，據分析師稱，月均銷售額至少要在220億元以上，但從銷售額來看顯然不夠。如果再加上公司債務問題，更加杯水車薪，現在的巨虧也就不足為奇。

站在這個房地產行業巨虧的當下，我們回憶一下過去20年內地房地產行業。

過去從房地產走出來的富豪不計其數，許家印還一度榮登中國首富，足以看出房地產的造富能力。甚至當時很多人都說一定要整治地產行業，但時至今日地產行業為何又都爆虧了？

高槓桿優勢變捅向自己的刀子

房地產行業一直都是一個高槓桿行業，假設開發商從政府那裏拿了土地之後，一段時間等拿了施工證之後，就把土地抵押給銀行，拿到開發貸款，其中一部分用來支付承建商，甚至更多可能是給承建商打白條，讓承建商來墊資。當房子打了個地基，取得預售許可證之後，便可以預售樓花收取預付款，再拿着這些錢繼續去蓋下一期樓。而做得大的公司一般除了和銀行合作，還同時找信託或者私募公司加槓桿繼續擴張土地，如此循環拿地、開盤，預售、收錢，只要速度夠快，周轉的次數越多就越賺錢，同時藉助資本槓桿也就越大。

而這個高槓桿的遊戲要想一直玩下去，有一個必備條件，就是房子不愁賣、能周轉。但當下內地的房產市場已經傾向於飽和狀態（該買的都買了），內地人均居住面積由1990年的7.1平方米到2020年的41.76平方米，人均相當於香港一家三四口人的總居住面積了，普通家庭去換大房子的概率已經不大。再加上人口紅利已經漸漸遠去，那些曾經的炒房投資者也已經意識到買房沒人住的後果，也就不大可能再去投資炒樓了。房子賣不好，資金無法回籠，那麼大把的人工、銀行和資本利息都會無法兌付，之前高槓桿的優勢反而成了捅向自己的刀子，也就有了這些公司現在的暴雷結果。

歸根到底還是印證那句話，高槓桿高回報，同時也是高風險。站在現在暴雷的當下去看當初房地產的暴利，也就覺得暴利是合理的了，因為暴利和暴虧是一個硬幣的兩面，順景的時候暴利，逆境的時候暴虧。正如大家買渦輪牛熊證一樣，賺的時候可能幾十個點，但是虧的時候可能血本無歸，還是有不少人去買。反過來說，如果虧時一分不剩，但賺時卻只有幾個點，這麼明顯的盈虧不平衡，還有人願意買嗎？從這個角度而言，就不難理解地產行業當初的暴利了。

原圖：新華社

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