一句80萬租住公屋單位可能足夠成為一石擊起千重浪，引起「封頂」疑雲，令到林鄭月娥和陳帆浪花沾濕身！究竟這個80萬數字是靠估？還是真有其事？

在我看來，官員談數字哪可能估估吓？大家低估了政府。政府每事必有根有據，用理據作預測。當然林鄭月娥昨日再加解釋，沒有封頂這回事，更稱這只是一小時專訪中一句話被放大的事件。

方法有很多但行得通的不多

無論如何，看來公屋整體政策似乎是有了方向，但尚未作準？若你問我，政府是否希望永遠不停建公屋，還是走向增加置業這條路？我傾向後者。

如果80萬租住公屋單位，甚至多建十萬八萬就足夠，更可解決基層住屋問題，政府怎可能不想落實？做不做得到？肯定得，但當然有前提，更不是由目前76萬單位多建4萬至10萬公屋咁簡單！關鍵就是政府可以從目前76萬租住公屋戶吸走多少戶成為自購戶？成王敗寇就要靠綠置居了。

英諺有一句話 there are more ways to skin a cat，方法當然有很多，但真正行得通的不多。政府至今尚未詳細解釋新綠置居計劃背後的新想法為何。由我看來，只要能滿足以下幾點，香港公屋政策就可正式跟新加坡置業為主的路走了。政府未講不代表他們沒有做好計劃及推算，只是沒公開而已。

公屋租金不能維持管理及維修

條件一是綠置居必定是升級版，而不是本來的公屋單位。條件二是一段時間後，買了綠置居的住戶可以賣樓，賺取升值。

大家都明白，今天政府建一個新公屋單位，只可解決一戶輪侯基層的住屋問題，建築費是明蝕，租金更不能維持管理及維修。建一單位蝕一戶肯定不是可持續方法。

然而建一個綠置居單位，可以造成一變二效果，情況馬上不同。首先有一個公屋戶搬出，本來單位由基層輪候戶頂上，那是一轉一，而多得的另一個就是原來公屋戶變成了有樓階級。

山旮旯屋邨能吸引轉租為買？

究竟有多少公屋戶願意改租為買？當然要看細節吧。不過藏在細節內的一定要是天使，而非魔鬼！

老實講，用新建山旮旯郊區公屋屋邨能不能吸引大批市區公屋戶轉租為買？那就要看樓房的質數了。

假如政府開放以住思維，把綠置居定位為公屋升級版，地點也不太差，吸引力馬上不同了。

政府不抽升值水定爭崩頭

升級版的後着當然要講錢及升值！假如綠置居定價合理，例如只算建築費加兩三成地價，首期只是10%左右，肯定大排長龍。到可賣樓時，不論是五年或十年後，政府願意不在升值部分抽水，及補地價不食盡，綠置居肯定爭崩頭！

為市民起一間公屋蝕一間只是福利政策。如果能花同樣資源，借力打力，多建綠置居，收回建屋成本，更達到満足基層買樓意願，用升值來脫貧，二來空出原來租住公屋給更有需要的市民，那不是一石二鳥的妙算嗎？

林鄭月娥和陳帆的如意算盤是否如此？大家給些耐性等著看吧。

原圖：大公報

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