與土地和房屋相關的收入一直是香港政府的重要收入來源，每年度的收入在17/18年度達1,648億，19/20年度和21/22年度亦曾高達1,400億元，在17/18年度和19/20年度更佔當年政府總收入近四分之一。政府另一項主要收入印花稅當中，亦有相當部分與土地房屋直接相關。根據政府2021年回答立法會議員的口頭質詢，16/17年度至20/21年度五年期間，就住宅及非住宅物業買賣及租約所徵收的印花稅佔該年政府總收入的百分比由6%至9.7%不等，若果連同地價收入，與土地房屋相關的收入佔政府總收入由22.9%至36.3%，在部分年度更加超越利得稅成為政府最大的收入來源。

土地房屋相關收入除了是政府重要收入來源以外，亦都牽連著香港基礎建設的推展。例如過往大部分鐵路項目，政府均採用「鐵路加物業」模式提供資助，令鐵路線可持續地營運。香港鐵路有限公司負責新鐵路項目的財務、設計、建造、營運和維修保養，但由於鐵路項目投資巨大，客運業務及車站商務等所得的收入往往未能令項目收支平衡，因此對於在扣除預計總開支後的預計總收入現值，少於預期的資本回報的項目，政府會給予鐵路公司土地以興建物業出售，以填補資金差額，令項目得以推展。

當土地房屋未必可以和過去一樣支持香港的公共財政，如何為政府的赤字埋單就成為了不可避免的問題。討論這個問題可以由不同的角度去思考，例如按受益原則，即是若果公共開支令現在的市民受惠，就應該增加税收由這一代人為赤字埋單；若果公共開支是投資未來，令下一代受惠，就應該發債，由下一代為赤字埋單。另一個考慮方法就是看哪一代人更富有，例如發展中國家一般預期下一代人會更富有，就會以發債為赤字融資，反之亦然。

我們也需要考慮效率問題，一般來說，增加税收是會減低效率，例如增加薪俸稅是會減低人們工作的意欲，令社會生產力下降，特別是一次過大幅增加税收就會令生產力受到更大的影響，在這情況下，就可以用發債管理現金流，減少稅收的增加幅度，減低對社會生產力的負面影響。不過，政府發債亦都有機會排擠了私人發債，令投入經濟發展的社會資本減少，減慢經濟發展的速度。

事實上，如何為赤字融資已經放上了政府的議程。財政司司長在最新的財政預算案與公共財政相關的部份中指出，今年會維持利得稅和薪俸稅稅率不變，進一步擴大綠色債券計劃以涵蓋可持續金融項目，並成立「基礎建設債券計劃」，更好管理大型基建現金流，並且強調，政府會繼續恪守量入為出的財政紀律，發債所得的資金不會用作支付經常開支。

為何政府要再強調財政紀律？原因其實可以在財政司司長去年9月的一篇關於銀色債券的司長隨筆中找到：「香港是一個細小、全開放、資金自由進出、必須保持匯價穩定的經濟體，嚴守財政紀律、避免長期和結構性的入不敷支，是維繫公共財政安全穩健、確保政府有實力應對潛在的經濟及金融波動的根本。」

原圖：星島日報、大公文匯

https://std.stheadline.com/realtime/article/1536325/
https://www.tkww.hk/a/202112/12/AP61b56dade4b07ec0fc424400.html 

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