政府打算發展北部都會，佔地達300平方公里，相當於6.38個九龍半島那麼大，可謂是有史以來，香港最大規模的一次市區拓展計劃。

有人擔心，一下子增加這麼多的土地供應，會否對市場造成太大的衝擊？形成與八萬五一樣的破壞力？最終又是未見其利，先受其害，非出招作補救不可？

我認為97後的樓價暴跌，有部分是亞洲金融風暴的影響，並非全因為「八萬五」所致。香港的居住環境擠逼，不增加土地供應，是怎樣也沒法解決這個問題的。

開發新土地需時甚長，若等到發現房屋供應不足時，才去開發土地，一定趕不及市場的需要，所以政府手上一定要有「餘地」，亦即是所謂「Land Bank」，以供不時之需。香港近年樓價高企，而政府出盡辣招亦無法把樓價壓下來，原因就是因為政府手上沒有土地儲備，明知應該為市場提供更多的土地，卻沒法拿得出來。

在外國，這樣的情況甚少發生，原因是民間的土地很多，不用光靠政府供應。當社會需要更多土地的時候，民間的土地就可以派用場。政府是不會在社會有土地需要的時候，還以種種藉口，限制有土地的人把自己手上的土地拿來作發展的。

香港的情況十分異常，一方面社會迫切需要土地；另一方面，政府卻以不符合城市規劃為名，不允許有土地的人去發展手上的土地。他們的城市規劃就是不願意急市民所急。即使批准了發展，亦要交極其昂貴的補地價費用。政府叫地產商賣樓時不要叫價這麼高，自己卻不肯降地價，是否自相矛盾？

香港尚有四分之三的土地未作發展，只要政府適當地調整城市規劃，香港是不愁沒有土地可用的。過去，政府是為了自己的財政收入，才刻意限制土地擁有者，按社會的需要去改變土地用途的。否則，香港有很多棄置的農地與沒有利用好的工業地，都可以改作更有價值的用途。

香港政府的供地政策一向都是待有需要時才供應，所謂有需要，就是待有人出得起價的時候才供應。如是導致土地經常處於緊張狀態，樓價永遠沒法降下來。

《偉大城市的誕生與衰亡》一書的作者Jane Jacobs認為，一個城市的健康發展，必須有足夠的土地供應，這種足夠需達到有冗餘(redundancy)的境地，才足以遏抑地價，以免對人民帶來太重的負擔。

她還認為，城市發展不能純靠從上而下的城市規劃，還得有生活在土地上的人參與。有redundant的土地，不同人的生活上的需要，才有機會在土地上展現出來。否則，只有名牌與大機構才可以在大都會生存，城市就會變得千篇一律，毫無生趣。人民有更多的自由選擇空間，城市才會有機地成長。希望北部都會可以為香港提供一個冗餘土地的環境。

原載：AM730

https://www.am730.com.hk/column/新聞/土地不能僅夠-還得有閒餘-292128

原圖：https://std.stheadline.com/daily/article/2402498/