到了年底，少不免要總結過去，展望將來。今年樓市可謂峰迴路轉，上半年，雖然中美貿易爭端讓市場有所擔憂，但影響的是股市表現，樓市似乎並不動搖，尤其是住宅市場。到了下半年，樓市發展出人意表，反修例事件演變成一埸動亂，一發不可收拾，一手樓由於定價克制，勉強還能留住銷情，二手樓成交呆滯，價格明顯出現回調。

壓住香港樓市的兩座大山，出奇地暫時解除了第一座大山，中美貿易戰的第一階段協議，算是已經談妥。雖說有大量資金流走，但有更多的資金湧入，使近來股市出現反彈。至於第二座大山，社會事件似乎仍未能停止，港府早前推出800萬至1000萬以內樓宇可借8至9成按揭，使中小型住宅止跌回穩，股市暢旺與資金湧入抵銷了經濟衰退對樓市的衝擊，縱使失業率明年將大幅攀升，具有強烈剛性需求的樓市，仍然不會出現大跌。

港府剛公佈的未來10年房屋供應數字有所變動，由原來的45萬伙減少到43萬伙，即每年只有4.3萬伙住宅供應，如果以公私營房屋比例7：3計算，每年私樓只有1.29萬個單位。數字的轉變和入息的放寬，或會使一些中產市民選擇去買居屋或資助房屋，但始終私樓的升值能力較高，因此在力所能及之下，大多數人會盡量選擇買私樓。外界形容香港住宅樓市只升不跌，雖然這個說法有點誇張，但至少可比喻成「進可攻，退可守！」 

倒閉潮與撤資潮  即將上演

工商舖就沒有那麼樂觀，這個市場要看經濟寒暑表。比如遊客減少，市民不出街消費，商店門市生意立刻變得冷清，引致店舖租售價下調。同樣道理，生意難做，貨倉、物流和一些創意工業等行業也受影響，對工廈的需求自然也大減。工商舖市場沒有額外印花稅捆綁，買賣成本比較低，業主可以隨時放盤沽樓，因此好市時升得快，差市時跌得更快。

至於商廈市埸，今年上半年錄得兩宗大額成交，資金投入合共132.5億。到了下半年，市場急劇變化，全幢商廈成交幾乎沒有，甚至出現幾宗寫字樓買家撻訂個案，也有幾宗細碼低價成交，如力寶中心成交價低見每呎2萬元等。空置率升至4年以來新高，達至3.5%，比去年上升一倍，令人感到擔憂。若然農曆年後香港局勢仍未能穩定下來，中小企業的倒閉潮和外資行的撤資潮，將會同時上演。

作者：亞洲地產創辦人 蔡志忠

原圖：星島日報、HKG報

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