公司收縮， 遊客銳減，消費不振等，使香港本土營商環境轉趨惡化，工商界面臨極大困境，尤其是酒店旅遊零售飲食這幾個行業受到災難性影響，年底會出現結業潮。這些範疇的生意難做，其物業價格將出現較大幅度調整。

供求是衡量價格的標準之一，工商舖的需求大減，價格往下跌得較多，住宅的需求沒大減，價格往下調得較少。施政報告提高首置者按揭成數，讓更多市民可以上車，對中小型單位是一個支持作用。然而仍有不少人希望壓低樓價，最好樓價下跌3至5成，大家就可皆大歡喜地上車，這種想法雖可以理解，但不切實際，原因是港府一直以來的樓市辣招是管理需求，不是減少需求，購買力只是暫時被揭抑住而己。  

推廉價自置房屋  與私樓分開市場

為什麼說住宅難以大跌？主要從兩方面作分析。首先，看看港府的房屋政策，香港產業發展單一，土地是香港的重要資源，當局每年從出售土地及相關印花稅和各項利得稅的收入，佔整體財政收入高達4成左右，如果放棄房地產的高收入，轉而殘賣土地，就要拓展其他方面稅收，例如加徵薪俸稅和公司利得稅等，方可維持龐大公共開支。香港依靠簡單稅制及低稅收聞名內外，從而吸引外商投資，要改變此制度談何容易。

國內城市的土地財政政策和香港有相似的地方，內地當局通過土地財政來進行融資搞基礎建設和信用貸款，香港從賣地收入來増加庫房儲備，維持社會各項開支，土地財政對中港兩地均非常重要。近10年來， 內地大城市樓價的升幅遠高於香港，就像鄰近的深圳，樓價和香港已相差不多，高昂的房價迫使一些負擔不起的民眾搬到偏遠一點的城鎮，但他們沒有太多的怨言，這情況跟香港有很明顯的分別。

其次，香港有740萬人口，加上外來流動人口，估計居住在香港的人士合共有近800萬人，而人均居住面積只有161呎，因此私樓更顯得非常矜貴。在土地供應不足的情況下，即使港府引用《收回土地條例》，收回大量農地和棕地，但以港府的處事態度，加上未知有否司法覆核程序出現等，要蓋好房子恐怕還要等6至7年以上，遠水救不了近火。況且港府為了安撫基層民眾，將主力興建公營和港人優先的廉價自置房屋，有意與私樓分開兩個市場。因此，在需求沒有改變的情況下，私樓市場或只會緩慢地下調。

亞洲地產創辦人 蔡志忠

原圖：大公報

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