影響樓市的因素很多，經濟前景、房屋政策、購買能力以及息口走勢等，這些都是樓價升跌的重要因素。其中利率的加減產生關鍵性作用，直接關乎買家的供樓負擔能力，可以說當利率上升，樓價就有下調壓力，反之利率愈低，樓價愈有上升動力。

以往美國經濟低迷，自從2008年金融風暴起至今，減息週期維持了7年，香港因為聯繫匯率制度，也長期處於低利率狀態，加上香港土地供應不足，樓市變得易升難跌。然而去年底，美國宣布加息0.25厘，結束了漫長的凍息期，當人們以為香港會立即跟隨美國加息時，最後的結果卻是出人意表。

拆息沒有引致資金流走

香港沒有跟隨美國加息，意味著美元的利息高於港元，如此一來，港元存款的壓力肯定很大，沽港元換美元變得理所當然，外滙市場上的大鱷炒家，隨時隨地可以狙擊港元。

剛加息初期，港元明顯出現波動，拆息被扯高不少，香港加息似乎事在必行。然而於上星期，銀行公會卻宣布拆息已逐漸回落，港元經過短期的波動後已回穏，資金沒有大量流走跡象。

利率對樓市影響深遠，就算不是真正加息，而只是一種預期亦足以促使樓價向下。不過當一陣恐慌過後，發覺利率實質沒有增加，供樓負擔仍然輕鬆，此時人們又會回到現實。

過年後樓市將現小陽春

就像目前樓市一樣，悲觀情緒使樓價從去年高位下跌了10%至15%，到現在已開始回穩，在失業率偏低以及房屋供應來不及的情況下，樓價很可能會維持現狀一段時間。有人說低迷的成交量是因為買家不買樓造成，本人卻認為，當中也與實力派業主不肯減價賣樓有關。

筆者大膽預測過了農曆年後，樓市將出現小陽春，原因是樓價於幾個月內有了顯著調整，購買力也累積了一段時間，一些本地剛性的需求，例如：樓換樓、年輕人結婚和家庭分支買樓的需求釋放出來後，樓市成交量會變得暢旺。當然，樓價不會立刻回升，事實上也不具備回升條件，在港府明言希望樓價下調，以及加息陰影籠罩之下，過了小陽春後的樓市，可能又會重回跌軌。

香港擁有地利不須加息

那邊廂，美國加息不代表其經濟已經完全復甦，今年內能否再加乃未知之數；這邊廂，香港沒有跟隨美國加息步伐，正顯示不怕資金向外流走。這到底為什麼？筆者認為，歐洲、日本、甚至中國還在實施量化寬鬆政策，美國的強美元只是一種外表姿態而已。

香港不跟隨加息，當然也有恃無恐，香港是最安全城市，東方的瑞士，資金進出不受限制，不像西方國家經常無故凍結私人資金。而且香港擁有地利優勢，把現金存於香港，對於內地人來說，起碼同聲同氣。