特首林鄭月娥推出任內第二份《施政報告》，其中「明日大嶼」計劃最受矚目，也甚具爭議。填海1,700公頃來興建東大嶼人工島，提供約40萬個單位，讓大約110萬人居住，將其打造成第三個核心商業區，加上社區設施和交通配套等，估計耗資超過5,000億元以上。 剛過去的周日有團體發起遊行，反對「明日大嶼」填海計劃，他們不滿港府威權施政、一錘定音。反對者擔心這個大型基建會花掉庫房一半儲備，是將錢倒落海，同時認為破壞生態環境，而興建房屋需要14年後才有供應，遠水救不了近火。種種疑問，看來也非沒有道理，各位又是否認同？ 著名網評家亮劍先生素來見解精闢，他認為通常港府的工程預算有少無多，除了40萬個住宅單位，另要興建道路、學校、商廈、醫院和運動場等，就當成要花7,000億元吧。雖然特首林鄭月娥將公私營房屋的比率由6:4改為7:3，但是公營房屋（包括資助房屋）的實用面積比私人房屋小很多，因此總體來說，公營和私營房屋的實際興建面積應該差不多。 亮劍兄引出具體數字支持他的論點，1,700公頃等於1.83億平方呎土地，假設私人樓的地積比率為5倍，公營房屋為6倍，商用物業為9倍，他計算出各類樓宇的面積及伙數如下：私人樓為1.345億平方呎，約12萬伙單位；公營房屋為1.614億平方呎，約為28萬伙單位，而商用物業約佔2,000萬平方呎。只要私樓樓面地價每呎賣4,900元，商用物業樓面地價賣4,300元，那麼7,000億元填海工程就可以回本。

專家撐填海紓屋荒

另一位樓市專家唐榮先生是出名的數據王，他更形容「明日大嶼」計劃是「唔填就笨啦」！他以40萬個單位作一個保守估計，假設每個單位平均面積只為400平方呎，全部拿來出售，每個賣250萬元，便可賣1萬億元，而興建每平方呎樓面地價成本僅為3,125元。試想想，先不算私人樓，就以資助房屋如居屋、港人首置上車盤計算，以225萬到338萬元金額，買入一個人工島有海景鐵路400呎單位，市民「買不買單」？ 專家學者的智慧告訴我們數據的重要性，特區政府率先選擇中長期的填海措施，可說是一片苦心。林鄭形容，從新界東北發展到現在改名古洞北等，至今連一塊棕地都未能收回。可今天不一樣了，有1,700公傾土地作後備，眼前的農地、棕地和收購重建等項目自然較易洽談。至於「明日大嶼」計劃好像是繞過了土地供應小組的「東大嶼都會計劃」，這只是溝通上出了問題，實際上兩者有異曲同工之妙。 作者︰ 亞洲地產董事總經理 蔡志忠 原圖︰大公報 http://www.takungpao.com.hk/news/232109/2018/1018/190815.html

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