房屋問題一直困擾着香港巿民，人人都想安居安業，但樓價連續上升15個月，而巿民薪金升幅根本追不上樓價升幅，並且供樓負擔佔去家庭收入三分之二，就連月入八萬元的中產家庭都無法置業。雖然未來三、四年的約有9.8萬個私樓供應，但仍然未能為本港樓價降溫。歸根究底，香港高樓價的基本原因是土地供應嚴重不足，在2005年2012年之間，以曾蔭權為首的特區政沒有建立土地儲備，導致房屋供應數量不足，物業巿場出現「求過於供」的現象，導致樓價有升無跌。 面對這個困局，特首林鄭月娥在上任不久便成立「土地供應專責小組」，研究如何解決香港房屋問題，並計劃在18個月內提交報告。到目前為止，專責小組提出五招髣屋土地措施，包括由專責小組召開完成土地來源大辯論、以置業為主導調整房屋政策、研究出售資助房屋的定價、設計「港人首置上車盤」和研究如何讓居屋毋須補地價出租等等。另外，運房局局長陳帆最近提出「社會房屋」的概念，由政府營運「合法劏房」。並且，特區政區在到訪廣東江門考察之後，提出探討在香港設置「貨櫃屋」的可行性。最後，特首林鄭月娥又建議在維港以外填海，又或開闢新界土地、棕地、郊野公園邊陲位置等等，利用不同的方法，務求覓地建屋，解決房屋短缺的問題。 不同的覓地方法，有着不同的優點和缺點。筆者現提出五個方向，以增加土地供應，改善住屋問題。

維港以外填海

第一，在維港以外填海。這種方法的優點是地皮面積大，可作完善規劃，並且較具發展效益，而毋須收地賠償。例如，現時西九龍地土便由填海而得來，將來發展成文娛康樂用地，並且建立大型高鐵站，作為香港跟內地交通連接的樞紐。為此，團結香港基金較早發表「新玫瑰園計劃」，提議在全港多個地區填海造地，例如南丫島西、屯門、將軍澳南、蒲台島等等。 另外，港大科斯產權研究中心發表報告，提議考慮把儲存東江水的船灣淡水湖做填土工程以發展新市鎮，可建30萬伙住宅。然而，填海一般需時近十年，而且對海岸線、生態造成一定影響。例如，就着港大科斯產權研究中心填湖造地的建議，前天文台台長林超英批評是「完全脫離現實」，因為船灣淡水湖用作儲存淡水，香港需要多個地方儲水，以免一旦「發生意外」時沒後備水飲用，「不能完全依賴東江水」。

收回棕地發展

第二，政府收回棕地。棕地是指一些棄置的工業用地或商業用地，可以改變土地用途，用作建屋。這種方法的優點是土地本身已開發，保育爭議較小，而且部分基建已經成型，例如道路、鐵路、電力系統和供水系統等等。例如，現時新界多處農地荒廢，改建成露天停車場。政府大可以收回這些土地，用作建屋之用。 然而，收回棕地涉收拆遷安置，影響本地物流、倉儲等相關行業。政府需要作出合理的賠償，導致成本高、時間長，廢時失事。另外，土地被改建成露天停車場，使土地受到污染，影響生態環境。如果要使用這些土地，需要適當的清理，以重建健康的生態。

起樓見縫插針

第三，見縫插針。因為巿區用地較為珍貴，所以要善用土地，興建單幢樓。這種方法的優點是毋須大型規劃，並可以盡快上馬建屋，很快滿足港人的住屋需求。然而，因為發展商會用盡地積比例，通常會興建多層屏風樓，影響區內空氣質素，以及破壞原本景觀，容易引起保育人士反對。例如，西九地區沿岸興建大量屏風樓，影響通風系統，造成熱島效應，區內溫度較其他高出兩、三度。另外，由於地皮較小，可建面積有限，如果涉及改劃用地的時候，便需要等待城規會審批，廢時失事。

舊區重新規劃

第四，舊區重建。因為舊區需要重新規劃，所以這種方法能地盡其用，並能拆卸具倒塌危險的樓宇，保障巿民安全。例如，土瓜灣是較舊的巿區，擁有大量戰前唐樓。隨着月歲的消磨，大部分樓宇都出現破捐和裂縫，急需修補或清拆。在2010年，馬頭圍道出現大型舊樓倒塌事件，導致4人2傷。所以，巿區重建局正逐步進行舊區重建計劃，包括中西區、觀塘區、土瓜灣等等。然而，清拆舊樓需要對受影響住戶進行賠償和安置，成本十分高昂，而且舊區重建計劃耗時甚久，往往一等便是十年，廢時失事，未能解決住屋燃眉之急。

發展郊野公園

第五，在郊野公園邊陲地方建屋。全港逾40%面積為郊野公溒等具生態價值土地，受法例保障，不能隨便進行開發。但是，香港七百多萬人口的住宅用地只佔7%，導致大片土地給了野生動植物，而香港人只能住在擠迫的巿區或新巿鎮。部分郊野公園鄰近巿區，如果在邊陲地方建屋，則毋須大量投放基建，也毋須收地賠償，合乎經濟效益。然而，這種方法會影響生能物種，導致香港原生動植物絕跡。例如，赤鱲角機場在1998年運作，在興建新機場的時候，在區內發現香港獨有的盧文氏樹蛙，導致工程急速叫停，先讓環保署作出評估，並進行搬遷，最後才繼續工程。另外，在郊野公園邊陲地方建屋會減少綠化及大眾休憩空間，減少港人假日閑暇的好去處。不過，中原地產創辦人施永青先生估計，只有把2%郊野公園的土地用作建屋之用，便能解決香港現時房屋不足的問題，而樓價便能有回落的機會。 總括而言，特首林鄭月娥上任之後積極開托新的土地供應，藉以解決香港長久以來積存的住屋問題，而房屋政策正是她10月第一份施政報告的重點項目。我們拭目以待，期望特區政府能推出辦法，解決港人置業的困局。 原圖：HKG報

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