中環區鮮有新土地供應。自從中環街市與政府合署的重建方案被阻後，新供應更加買少見少。所以，當政府決定把美利道停車場拿來招標作重新發展時，即使非行內人士，對此亦十分關注。 由於近期多幅土地招標皆由內地發展商奪得，所以社會上很多人都預期美利道亦會由內地發展商所奪。原因是內地發展商的財力已今非昔比，而且風險胃納比本地發展商大，他們的出價一定更勇。 不過，除了內地發展商奪標機會高之外，市場還預期該塊土地很可能為用家直接投得。用家的優勢，是在出價時，不用像發展商那樣，需預扣一份作為將來的利潤。發展商用地多用剩餘法來估價，用家不用扣利潤份額，剩下來可以出的地價一定高過需考慮有利可圖的地產商。 內地的大企業，很多都想往海外發展。他們走出去的第一個橋頭堡，最適宜是設在香港。所以這些大企業都想在香港有一個海外總部。這是一項長遠的部署，他們會傾向自己直接擁有，而不想租。中國人會介意總部需不時搬來搬去，擔心會給人不夠穩妥的感覺。再者，長期交租在財務上也不化算。因此，推算美利道地王由內地用家奪得可謂十分合理。 然而，令人感到意外的是，今次美利道地王竟由老牌本地發展商恒基兆業所奪得，成交價為232.8億元。以地盤面積31,000方呎，地積比率15倍計，將來可建樓面465,000呎。樓面地價高達50,065元，創了商業地價的歷史紀錄。 恒基中標後，股價不升反跌，反映市場覺得出價太高，將來想賺錢並不容易。原因是附近的寫字樓租金，高的亦不過月租160元一呎，一年才收1,920元一呎，相對每呎56,000元的發展成本，回報才3.4%，並非很吸引。 不過，這種推算過度死板，它沒有計寫字樓租金的升幅，而即使是3.4%的回報率，在目前的投資市場已不算低。很多投資者想找這樣的機會也不容易有。在寫字樓租金普遍看升的情勢下，我覺得恒基出的價錢一點不貴。 其實，早前中環中心曾散賣層單位出售，成交價亦達39,000元一呎。但散賣的單位沒有命名權，亦沒有重建價值。再加上美利道的位置與周圍的環境都比中環中心優勝，五萬元一呎的中環寫字樓樓面地價並不算貴。關鍵是中環的土地供應有限，而未來的需求卻有增無減。「蘇州過後沒船搭」，放過今次機會的發展商，現在即使肯出更高的價錢亦沒法買得到這樣優質的土地。 再者，這個發展將來還可以整棟售予內地企業作總部。這些用家今次沒有自己出來投標，可能是因為不熟悉香港的發展程序，所以怕麻煩。不排除他們會與奪得發展權的地產商合作；而本地發展商所扮演的，只是項目經理的功能吧了。 如果真是這樣，恒基並不用冒風險，又可以穩收一筆項目管理費，股價沒有理由要跌(本人沒持有恒基股票)。不過我不認為恒基會滿足於當項目經理就算了。發展好後再賣，價錢應可賣得更好。 原載：am730 https://www.am730.com.hk/column/新聞/美利道地王-意外為恒基所奪-78823 原圖：大公報 http://news.takungpao.com.hk/paper/q/2017/0318/3431634.html