之前對住宅市場的市道作了一些展望，今天談談對店舖與寫字樓市場的看法。

店舖市場是本港地產市場的重災區。疫情期間的社交限制，導致零售業處於停頓狀態，很多商戶都被逼結業，大量店舖因而空置，租金一落千丈。而偏偏在這個時候，美國開始加息，令店舖業主兩面受敵，苦不堪言。

本來，疫情結束後，大家都以為一切都會很快復常，卻又遇到內地經濟有下行壓力，內地遊客的消費能力銳減，買舖收租的回報因而大不如前，投資者紛紛思退。如是導致店舖市場的買賣如一潭死水，售價拾級而下。

為此，內地政府伸出援手，先是開放更多的城市可以來港旅遊，繼而恢復深圳的一簽多行，令遊客區的人流大有改善，雖然消費仍與高峰期有距離，但起碼有生意做。在這種情況下，舖位的空置情況已出現不錯的改善，租金因而見底回升。

在這段期間，有不少經營欠理想的零售業已倒閉離場，餘下來的都是一些善於應變，並不斷提升營運效益的企業。他們基本上已站穩根基，開始嘗試擴充。

在這種情況下，一些有實力的資深投資者，已開始出來市場尋找投資機會。他們覺得既然店舖的租金已經見底，只要利息進一步回落，店舖的資產價格當可相對回升。所以他們趁業主心態弱，加上市場上的選擇多，開始蠢蠢欲動。

因此，我相信店舖市場上的租售，今年都會漸趨活躍。一線地區的租金和售價都會有輕微的上升，幅度在3%至5%的水平，表現可能比住宅市場還要好。

至於寫字樓市場，由於空置量高，供應仍陸續有來，加上辦公模式的轉變，企業對寫字樓面積的需求還在萎縮。因此，市場預期寫字樓的調整期還在持續。

現在的問題，是有不少中型寫字樓投資者都面對資金鏈的壓力。因為，即使租客沒有退租，以現時的租金收入，根本無法彌補銀行貸款的利息支出，在資金的壓力下，投資者都不得不減持自己的物業，或急急把空置的寫字樓出租。在這種情況下，租金水平自然一退再退，至今仍不敢說已經見底。

租金未見底，投資者自然不肯入市。所以寫字樓的買賣市場成交非常疏落。偶有成交，也是一些願意以超低價作壯士斷臂的賣家。暫時仍看不到寫字樓的價位要到甚麼時候才守得住。

唯一比較好的消息是美國的利息已開始回落。這多少可以減輕投資者的利息負擔，並可增加寫字樓的投資回報吸引力。不過，無論如何，先要寫字樓的租金能夠企得住，寫字樓的買賣市場才能吸引新資金入市。

原載：am730
https://www.am730.com.hk/column/新聞/店舖與寫字樓市場會因減息而改善/521925

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