一如所料，樓價一旦破頂，升勢只會加快，而不是停滯不前。 樓價處於新高的實際意義，是凡是買了樓的人，這一刻都處於盈利狀態。賺了錢的人，很容易會自我肯定，覺得自己特別善於作地產投資，下次會優先考慮把錢投放在地產市場。 與此同時，香港社會卻不乏可以投資的閒錢。香港的銀行存款，在97年的時候，約有2.7萬億港元；但到了今天，已升至11.7萬億元，是97年的四倍有多。 97年的時候，中原城市指數在100點，現在才升至150點左右。可見香港的樓價升幅遠遠追不上銀行存款的升幅。若果有一部分存款轉向投資地產，將有足夠的力量促使樓價作進一步上升。 很多人對11.7萬億元代表有多大的購買力可能不太清楚，我在這裡給大家算一算。香港的私人住宅約有115萬個單位，以平均每個單位650呎，每呎1.5萬元計，只需112,125億元。即是說，我們現有的存款，足夠買起全港的私人住宅有餘。這還沒有把可以得到的按揭貸款計上去。 面對社會上存在著的，這麼龐大的投資能力。難怪政府一再把辣招加辣，都對遏抑樓市全無實效了。 近日樓市又再熾熱起來，社會上經常可以聽到要求出手遏抑的呼聲。有人預測，政府將很快會把辣招進一步加辣。 我估計，政府再度出手的機會確實存在，但應該不是在原有的辣招上進一步加辣。因為，原有的辣招已證明沒有甚麼效益，很明顯是開錯了藥方。錯誤的藥方，不可能因加重份量就變得有效。 在政府未找到有效的新藥方之前，我建議不妨把舊藥方反過來用，我估計效果會相當不錯。做法是從加辣變成逐步減辣。 我不贊成一次過撤銷辣招。這只會令已經十分熾熱的樓市火上加油，變得更加難以收拾。我建議逐步減辣，可以促使買家延後買樓的決定，以得到更多的減辣好處。這樣起碼可在減辣尚未完成的時間裡，發揮遏抑需求的作用。 我建議先從非首次置業的印花稅入手，其他兩項—買家印花稅與短期轉讓印花稅，則繼續保留，以備用來救市(我擔心新政府上任後會對樓市落重藥，若果市場反應強烈，可能又得掉轉頭來救市，一如97後的情況)。 我建議把港人非首置的15%印花稅，分五次漸進式遞減，每季進行一次，分別是第一次減1%，第二次減2%，第三次減4%，第四次減8%，第五次減完。這樣就可以引誘買家延後入市時間，讓政府有一年零三個月的時間推出新的更有效的房屋政策。只要這些新政策有效，那到了非首置印花稅完全撤銷時，也不用擔心樓價會作報復式上升。 不過，這些新政策不能只是著墨於限制需求上，而是一種如「孫九招」那樣的多管齊下的，全方位都照顧到的政策。具體可以怎樣的做法，另文再談。 原載：am730 https://www.am730.com.hk/column/新聞/再加辣不如逐漸減辣-73531 圖：大公報 http://news.takungpao.com/paper/q/2016/0318/3295368.html