在各項基本因素都轉差，而政府的抑市措施又一再加辣的情況下，香港的樓價仍高踞不下，實在令有些人意想不到。 出現這種情況，或許可以用以下的理由去解釋。 自從人民幣匯價出現走弱的傾向後，內地出現了一股走資潮。手上有一定財富積累的內地人，都對持有太多的人民幣資產不放心，想把其中一部分轉去非人民幣計價的地方。香港有聯繫匯率，走資來港又比去其他地方方便。於是成了內地人的資金避難所。 這些來港的資金，對投資房地產似乎情有獨鍾，導致樓價不斷創新高。現時，香港不時都會有價值數以十億計的一棟棟的寫字樓成交；而山頂豪宅的成交更已突破十萬元一呎。如是令到市場的情緒非常高漲。 此外，近年來港謀發展的內地地產商亦比前增加。他們的取態一般都比香港的發展商進取，在投地時往往出價很高，導致麵粉價有超越麵包價的趨勢。一般人會覺得，既然地價亦要賣這個價錢，再加上建築費與發展商應有的利潤後，將來的樓價一定不會便宜。這亦令人們對後市可以有更多的幻想。 由於香港樓價正處於歷史高位，因此，投資者手上的物業大多數都處於盈利狀態，所以大家的心情都非常好。有些人會覺得投資地產特別旺自己的命格；有些甚至會覺得自己對投資地產別有心得，已掌握了一套投資地產必勝術。現實是投資地產能賺錢的人何只他一個，幾乎所有投資地產的人現在都賺錢，他並沒有比其他人技勝一籌。然而，處於這種心理狀態的人，最樂意加重房地產投資的比重，甚至會利用提高槓桿的方式去增加投資。 以上種種因素都令到投資者忽視了香港的政經因素都在轉壞，而被一時的興奮情緒所蒙蔽。他們忽略了情緒因素只是一時的，易變的；而基本因素卻是持續的，最終可以改變情緒的。投資者宜從不同的角度思考一下，他們的情緒有沒有受偏見影響。 首先，中國政府不可能讓走資的情況不斷惡化下去，一定會用更強硬的政策去防止資金外流。屆時，本港樓價就會失去一項主要的動力。 此外，地價高亦不等同樓價一定會高，發展商一樣會計錯數。做甚麼生意都會有機會虧損的，新來的內地發展商今次要交學費的機會很高。 再者，有新的發展商加入競爭，在買地的時候會搶高地價，但在賣樓的時候，卻會為了爭客而壓低樓價。 還有一點可以肯定的，是未來利息上升會加快，人們對投資地產的回報將會有較高的期望。屆時，要麼租金可以跟隨利率一起上升，否則就得靠樓價下跌來適應人們對回報率的期望。此之所以，我認為現時樓價高據不下的情況，不一定可以長期持續。 原載：am730 https://www.am730.com.hk/column/新聞/香港樓價為何仍高踞不下-10502 圖：文匯報 http://paper.wenweipo.com/2016/05/14/FI1605140006.htm