香港的金融管理局，負責制訂金融政策，管理香港的銀行與金融系統，起著類似中央銀行的作用。長期以來，由於香港的房地產市場都有過熱傾向，金管局經常都要出手阻止銀行在房地產的信貸上冒過大風險。以免一旦樓價下滑，導致整個金融系統都陷入危機。

因此，金管局做得最多的是規限銀行做樓宇按揭的成數，及提醒銀行要為貸款者做還款能力的壓力測試。久而久之，社會亦誤以為金管局的主要職責，就是要阻止銀行對房地產業放貸過多。這種看法十分片面。

其實，為了香港金融系統的穩定，金管局不能只曉得收，不曉得放。金管局除了要提醒銀行不要冒過大的風險外，有時還要推動銀行去冒多一點的風險，以免金融市場的信貸收縮得太快，影響實體經濟的正常運作。美國聯儲局近年就一再QE(Quantitative Easing)，其作用就是要推動銀行把更多的資金放貸出去。

美國聯儲局在QE的時候，除了在市場上大量買入國庫債券外；另一項會大量買入的就是MBS(Mortgage Backed Securities)，作用就是讓專為房地產貸款的機構可以不斷獲得新的資源，向房地產市場貸款。由此可見，負責金融管理的機構，不但要懂得收，而且還要懂得放；否則就很難對金融市場進行有效的調節。

以近期香港的情況為例，由於美息突然被聯儲局抽升，導致香港的房地產價格亦驟然回落，銀行為了避險，亦收緊了對房地產市場的信貸。表面上看來，此舉可助銀行業減少風險；但若果銀行的反應過於急劇的話，反可能導致銀行陷入更大的風險。金管局有需要迅速介入，以維持市場的正常秩序。

近期的情況是銀行一下子收得太緊，以致有很多之前買了樓花的買家，現在都無法獲得足夠的按揭貸款去完成交易。他們的首期可能因此被沒收，還要面對發展商的追究。其實，銀行因抵押品的價值下跌而不願借出那麼多的款項還可以理解，但沒有必要完全拒絕做按揭。

其實，近年因辣招的緣故，大部分買家都是用家，他們都預算好要長期供樓，而香港的經濟還算不錯，市民的供樓能力整體上沒有受到破壞，銀行根本不用擔心會出現結構性的斷供情況。銀行實沒有必要把按揭收得太緊。

可是，銀行近期在按揭問題上一點通融也不肯提供，把很多本來有意入市的用家都嚇到裹足不前，導致樓市出現負面的連鎖反應——銀行愈是不敢做按揭，樓價就愈欠缺承接力；樓價愈向下調整，銀行就愈不敢做按揭。這樣發展下去，香港勢必步向通縮。屆時，銀行面對的風險，主要將不是來自新做的按揭，而是來自大量之前已做的按揭。若然銀行手上早年按揭的抵押品都出現大幅的資產貶值，銀行遇到的危機遠比現在支持一下房地產市場大。因此，銀行界應主動配合金管局去維持合理的市場秩序。

原載：am730

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原圖：星島日報

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