剛公布的五月份中原城市租金指數(CR1)報117.73,創2020年一月以來逾52個月的新高,按月升0.55%,連升3個月,共1.58%。隨著租務市場將踏入傳統的暑假前旺季,相信住宅租金在第三季前都會穩步上揚,估計上半年的住宅租金合共可升2%。
租務市場這樣的發展,可謂與買賣市場背道而馳。為何在住宅樓價連續下跌了6星期,累積跌幅達2.14%的情況下,租金卻依然能夠節節上升?內裡原因值得我們進一步探究。
租務市場變得這樣活躍,主要有以下四個原因︰
(i)政府的吸引人才計劃,吸納了不少新移民,他們初來步到,還不敢確定自己是否適應香港的生活,所以會選擇先租住一段時期,然後才判斷是否買樓。
(ii)政府增加了大學招收外來學生的資助名額,由20%增至40%。這批新來的學生,都得在暑假之前解決他們的住宿問題;由於學校提供的宿舍非常有限,他們都得在私人租賃市場物色居所,令租賃市場的供應變得非常緊張,租金因而被搶高。
(iii)由於本地經濟存在着一定的隱憂,加上利息高企,有一部分本地用家選租代買,令本地的一些剛性需求,集中在租賃市場,以致買樓的需求減少,租樓的需求反而有所增加。
(iv)由於本地經濟的前景不明朗,買樓收租要面對樓價下跌的風險,所以買樓收租的投資者少了,導致市面上的新增租盤少了,如是造成供不應求的矛盾更加明顯,令租金可以獨自上升,不用跟隨樓價下跌。
租賃市場與買賣市場不同,租客一定是用家,不會是投資者或投機者,所以租賃市場的需求一定是反映實際情況的,不會被投資或投機的需求所扭曲。
不過,買賣市場就不一樣,當樓價趨升時,不但用家會入市,連投資者與投機者也會蜂擁入市,導致買賣市場所反映的不一定純是用家的需求。所以樓價會被炒高,而租金則必然是實際供求的反映。
香港住宅租金可以反覆上升了52個星期,反映本港住宅樓宇的供應量依然十分緊張。在樓價前景不明朗的情況下,地產商投地意欲不足,可以肯定,未來的住宅樓宇供應還會進一步萎縮,導致租金亦會繼續上升。加上利息有掉頭回落的機會,原本無利可圖的買樓收租行為,亦會變得有一定的吸引。這樣,樓價就會逐步企穩。當樓價不用擔心會進一步下跌後,用家就會轉租為買。那時樓宇的買賣市場就會逐步復甦。
原載:am730
https://www.am730.com.hk/column/新聞/租金走勢更能反映供求現實/461122
原圖:星島日報
https://std.stheadline.com/realtime/article/1547041/
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