六幅位於新界北的原址換地安排，皆因地價問題沒法談得攏而功虧一簣。有記者問我，地產商是否在聯手向政府施壓，促使政府在補地價問題上作更多的讓步。

我提醒他，這是一項很嚴重的指控，沒有證據可不宜亂猜。我們不能因為地產商都想以低一點的價錢來補地價，就說他們聯手。現實是地產商之間競爭激烈，他們只想自己可以低價換到地，別的行家就換不到。這樣，他們的項目將來發展出來時，才會更具競爭能力。如果大家都齊齊拿到平地，大家都沒有優勢。況且，聯手向政府施壓，可能違反競爭法，為社會所不容。

當然，六幅地都在補地價問題上談不攏，的確容易令人有事有蹺蹊的感覺。不過，背後的原因不似是地產商聯手合謀定價，而是政府對後市過度樂觀，才導致政府在估價上與地產商出現了重大的分歧。本來，後市將如何演變，誰也沒有水晶球，全世界的政府都經常看錯後市。只是近期政府的看法與市場參與者的看法差異太大，才會令市場人士無所適從。

2023年初，財爺預期香港的經濟可以有5.5%的增長，市場人士大多認為很難做到，政府卻遲遲才作出修正。現在看來2023年本港的經濟增長可能連3.5%亦達不到。

正是因為政府覺得後市不會太差，才導致政府在檢討房地產的需求管控政策時，只願意「減辣」，卻不願意撤辣。結果政策出來的效果「到喉唔到肺」，未能扭轉樓價下跌的趨勢。地產商見市勢未穩，自然會在增添土地儲備方面，採取比較保守的政策。

若果政府在「穩樓市」的態度上鮮明一些，在推出政策時力度猛一些，這六幅地就不致於一幅也沒法談得攏；而政府亦毋須暫停推出住宅及商業用地，令政府的財政變得這麼緊張。

據地產商反映，他們之所以與政府談不攏，除了因為政府對項目未來可獲得的賣樓收益預期過高外，還對地產商交回給政府的土地估價太低。

這些原址換地的新界北土地，並非位處山旮旯的農地，而是有發展潛力，符合政府規劃的可發展用地，只等談妥補地價，就可以開工。然而，政府只願意以一般農地的價錢來作價交換，導致要補的地價變得更加高。

現在，補地價談不攏，政府說將會以收地條例收地。我建議政府不宜太衝動，以免把事情鬧得太僵。否則會挫折地產商參與新界發展的積極性。香港是資本主義社會，房地產發展要靠私人企業參與，不能單靠政府獨力承擔。這六幅地一時談不攏，可以談第二輪，第三輪。政府可千萬不要受民粹主義者忽悠，動不動就用收地條例嚇人，難道又再把地交給房協與房委會發展？

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原載：AM730

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原圖：星島日報

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