反映二手樓宇市況的中原城市領先指數CCL新報148.59點，按周跌0.52%，創356周新低，重返2017年2月底水平。2023年全年CCL下跌了5.22%，比同年4月的高位168.4點累跌了11.76%，比2021年8月的歷史高位191.34點共跌了22.34%。技術上來說，本港樓市已連續跌了兩年，跌幅已超過兩成，可謂已跌破上升軌，從此進入熊市，形勢不容樂觀。
不過，有別於過往的熊市，今次香港樓價回落與房地產本身的內在因素關係不大。香港的房地產並沒有如內地那樓，有興建過度的問題；即使到今天，香港的住宅樓宇仍是供不應求，否則就不會出現樓價跌的時候，租金反而上升的情況。
在這種情況下，樓價會比之前的跌市更快找到支持位。因為租金上升會令不買樓轉租樓的行為沒有着數；若再配以利息下調，選擇長期在香港生活的人，就會回頭選擇買樓，而不是租樓。
過往，樓市回落的時候，跌勢通常會很急促；但今次卻跌得相對緩慢；原因是在樓價上升的時候，難免會有投資者與投機者加入；一旦樓市確認進入熊市，他們就會競相退市，令市場一下子難以承接。再者，無論投資者還是投機者，他們在入市的時候，都會借助財務槓桿；一旦銀行收縮信貸，他們退市的迫切性就會大增；為求脫手，他們會不惜大幅削價。
這種現象在今次跌市中並不嚴重(住宅市場較少，但非住宅市場仍是有的)，原因是之前政府的辣招，已把房地產市場的投資者與投機者排除在外，令他們沒法在熊市中起加速跌勢的作用。
現時在二手市場放盤的多是用家，他們的樓是自住的，不是空置的，所以不急賣；如果未找到新居，不會輕易賣樓，所以要價通常較硬。因此，我預期樓價在連跌兩年後，有望在2024年跌定企穩。
這種情況很有機會在農曆年後的小陽春時出現。如果政府能在新財政年度，推出一些利好樓市的措施，如全面撤辣，再加上一些鼓勵資金入市的政策，香港樓市很有可能在現水平就找到立足點。
香港有逾六成的住宅業主已供完樓，樓市沒有過度借貸的問題，在這種情況下，香港的樓價即使有需要調整，幅度亦會相對有限。我們不必因為樓價已跌了兩年，就過度看淡後市。現實是2022年樓價跌了15%，2023年樓價只跌了5.22%，跌幅少了三分之二。因此，期望樓價在2024年企穩，並不算是奢望。
若是聯儲局真的在2024年第二季就開始減息，其他投資市場的正面回應一定會比地產來得更快。屆時，地產市場亦一樣會受到感染。希望政府能善於把握機會，及時趁新的財政年度，推出穩定樓市的政策。
文章純屬作者個人意見，並不代表本報立場
原載：AM730
原圖：星島日報
https://std.stheadline.com/realtime/article/1972849/
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