財政司司長陳茂波公佈了新一屆政府的第一份《財政預算案》，一如外界預期，2022/23年度赤字由去年預計563億大幅增加835億至1,398億，23/24年度的預計赤字為544億，隨後的年度就預計可維持盈餘。赤字增加的主要原因是政府收入較預期為少，當中尤以地價收入及印花稅收入減少最為嚴重，反而政府整體開支8,096億，其實是與去年預算案預計的8,073億相差不遠。

地價收入因為部分土地成交價較預期低，甚至乎賣地流標，只有 711億，較原來預算大幅減少489億。印花稅收入由於物業和股票市場疲弱，成交下跌，只有670億元，較原來預算低460億元，亦遠較過去年度為少。兩項主要收入合共較預期減少了949億，亦是預計赤字增加的元兇。

去年住宅物業市場顯著調整，樓價全年下跌15.6%，交投量大幅縮減近四成，政府的物業印花稅收入自然大幅減少，再加上從價印花稅是累進稅率，成交樓價越高，稅率越高，當樓價向下調整，政府印花稅收入減少的幅度自然更大。另一方面，政府本來在2021年8月增加了股票印花稅稅率30%，希望增加政府收入，但奈何本港股票市場在去年大部分時間持續調整，交投收縮，恒生指數最低去到一萬四千多點，同樣是從價的股票印花稅收入自然減少。

地價收入下跌當然與樓價下跌直接相關，但坊間不少評論都指地價的跌幅比樓價跌幅更大，這是因為樓價只反映了土地價值的一部份，即是項目發展完成後預期可收回的價值，但影響土地價值的還有其他因素，例如發展商要求的利潤、建築成本和利息。發展商要求的利潤，往往與風險成正比，風險越高，要求的利潤率就越高，這些風險包括一般市場的風險，亦都包括政府政策上的風險，例如政府會否在房屋政策上有大改變？土地供應會否大幅增加？既定的城市規劃會否有更改等等都要考慮在內。

建築成本是另一個重要考慮，根據政府統計處的資料，由 2011 年至 2021 年，私人住宅的平均每平方米實用面積的建築成本上升了兩倍多，由2011年的每平方米22,572元去到2021年每平方米69,278 元，即是實用面積每平方尺的建築費用為6,400元，作為一個比較，同期樓價也「只是」上升了 1.15倍，追不上建築費用上升的幅度。事實上，每平方尺6,400元的建築成本，比不少最近成交的每平方尺地價還要高，而且隨着政府各大型基建的推行，人口老化，勞動力不足，可以預期建築成本只會進一步上升，發展商計算土地價值自然會更加保守。

最後需要考慮的自然就是利息開支，始終土地發展周期長，而且牽涉龐大資本投入，很多時候發展商也是靠向銀行貸款融資支付項目成本，利息開支就是發展成本的重要組成部分。另外，利率亦都會影響樓價，一般情況當利率向上，樓價就會向下調整。美國進入加息周期，為了遏止通脹，利率在短時間內大幅上升，美國的聯邦基金利率由2022年3月接近零，大幅上升至最新的4.5%至4.75%，與美元掛鉤的港元利率也隨之上升，土地價值亦隨之下降。

由以上的分析可見，政府的財政未必可以再和從前一樣，依靠地價收入和印花稅收入支撐。故此，財政司司長預告了未來五年將會每年發行650億的債券，達至在以現金編制的財政預算案中增加收入的效果，其實22/23年度的財政赤字本來超過2,000億，也是因為發行了660億的債券才可以把赤字壓低。當然，公眾關注下一個問題就是政府會否陷入發債度日，甚至乎出現債冚債的局面？

原圖：星島日報

https://www.singtaousa.com/2023-02-26/%e8%b2%a1%e6%94%bf%e9%a0%90%e7%ae%97%e6%a1%88%ef%b8%b1%e9%99%b3%e8%8c%82%e6%b3%a2%ef%bc%9a%e6%b6%88%e8%b2%bb%e5%88%b8%e8%a1%8c%e6%94%bf%e8%b2%bb%e6%96%99%e4%bd%8e%e6%96%bc%e5%8e%bb%e5%b9%b4-%e6%9c%ac/4424002