去年八月，恆大債務危機曝光時，有人還說這只是個別公司管理不善問題，應該不會擴大。問題是，高槓桿的運作方式並非只存在於恆大，而是全個內地開發行業的共性，差異只是程度上有區別吧了。

近三十年來，內地樓市基本上是大漲小回，誰投資得快，投資得多，誰就可以賺得更快，賺得更多；於是內地的開發商都是把手上的資產盡量抵押，盡數拿來做新的投資，槓桿比率越做越大。如果樓價可以一直上升，開發商就不會出問題，因為開發商可以用賣樓的收益來償還開發成本與債務利息；但是如果樓價升幅及不上預期，或樓宇銷售速度比預期中慢，開發商的現金流就會出問題。

過去，內地經濟一直高速增長，所以地產市場放緩的時間大都不長。出現資金緊張的開發商尚可以用借新債還舊債的方式頂一段時間。待市道好轉後，就可以繼續以賣樓收益去償還債務。

在這種情況下，內地的開發商雖然偶有資金緊張的時段，但都不至於爆雷。今次的問題是新冠肺炎一拖就拖了三年；而在防疫取向上，內地又選擇寧犧牲經濟，也要保住人命的政策。結果大部分行業都受疫情的影響，很多中小企都因而倒閉，有人因而失業，影響了整個社會的負擔樓價能力，以及拖慢了新盤的銷售速度，如是導致開發商的資金周轉不靈。

內地開發商現時不但沒法償還欠金融機構的債務，亦欠了大量合作方的工程費、建材費、廣告費、設計費、策劃費、裝修費、家電費、核數費、律師費，以及代理佣金等，真是數不勝數。據不完全的統計，牽涉的欠款數以百億計。

這些欠款現在大都無法收回，因為即使告上法庭，法庭只會形式上判這些供應商勝訴，卻沒法強制這些內房公司還款。因為內房在銀行的存款大都被政府凍結，必須優先用來建屋交付給買了樓的老百姓。然而，很多承建商可能會因收不回欠款而無法經營下去，叫他們怎樣協助開發商去交樓？

再者，現時大部分民企開發商都沒人敢相信，他們如果不肯先預付部分上期，就很難找到服務提供商願意合作。此之所以，內地的地產開發業務尚在不斷萎縮，出事開發商的數量有增無減，且問題只有不斷惡化，而鮮有逐步得以改善的情況。

試問社會上的人，眼見地產行業弄成這個樣子，又怎敢在這個時候入市買樓呢？因此，內地的樓市不似這麼快就能有所改善，非要等疫情過去，經濟復常，一般人的收入又開始增長後，內地樓市是好不起來的。

原載：am730

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