在上一期的施政報告裏，政府讓首次置業人士可申請更高的按揭成數。原先是樓價在400萬元以下的買賣才可以獲九成按揭，現在增至800萬元以下樓價的買賣也可以獲九成按揭。原先是樓價600萬元以下的買賣才可以獲八成按揭，現在增至只要樓價不超過1,000萬元的買賣，亦可以做八成按揭。

這個改變對首次置業者的幫助很大。以一間650萬的上車盤來計，原先要儲夠三成首期(195萬)才可以入市；現在只需儲一成首期(65萬)就可以入市。儲首期的時間可以縮短了三分之二。這個政策成功地令很多原先未夠首期入市的人，一下子達到「上車」的資格。

只可惜，上次施政報告只惠及1,000萬元樓價以下的樓字按揭，對樓價在1,000萬元以上的按揭成數就原封不動，沿用舊制。結果造成一種極不合理的待遇斷層，對樓價剛過1,000萬元的樓宇買賣極不公平。因為按舊制1,000萬元以上的樓宇買賣只可以做五成按揭，由八成一下子跌到五成，足以「跌死」很多人。最吃虧的應是擁有樓價剛過1,000萬元的住宅物業，而又想套現的業主。

現時市區的新樓，樓價很多已過二萬元一呎，一個500多呎的小單位，樓價已過1,000萬元。因此，把1,000萬以上的樓視作豪宅，要求銀行不予這類買賣正常的按揭服務，實在不合時宜。

讀者只要看看以下的例子，就知道現時銀行的按揭政策有多不合理。這其實不是銀行的錯，而是金管局政策失當的錯。

舉個極端的例子，一宗999萬的樓宇買賣，只需首期兩成，即199.8萬元已可交易。但若果有一個同座的單位，只是樓層高一些，業主想賣1,002萬元，高層的視野會好一些，賣貴3萬，一點不為過。但這個業主的高層優勢，在現時的銀行政策下，一定沒法變現。原因是樓價過了1,000萬，按揭只能做五成，首期變成要501萬元，比樓下的同座單位要付多301.2萬元首期。這足以令這個高層單位需求驟減。業主如果想賣，只好把樓價降到1,000萬元以下。

我相信，自上次施政報告以來，市場上應沒有剛出1,000萬頭的樓宇成交。很多買家寧願私下付一筆小錢給業主，也要把樓價訂在1,000萬元以下，因為若銀行只做五成按揭，等如叫他不要買樓。我們雖有提醒交易雙方，這種做法犯法，但因為涉及的利益太大，他們選擇私了，我們也沒法阻止。

為避免做正常交易的人被逼犯法，我建議把按揭的樓價上限改為漸進制。只要是自住的，800萬元以下的做九成；801萬至1,000萬元的做八成；1,001萬元至1,500萬元的做七成半；1,501萬至2,000萬的做七成；2,000萬元或以上的做六成。非自住的，才在以上的基礎上，少做一成。

原載︰am730

https://www.am730.com.hk/column/新聞/按揭成數的遞減應採漸進方式-235865

原圖︰大公報

http://www.takungpao.com.hk/finance/236135/2018/1201/213745.html