上周五公布的中原城市領先指數，新報178.84點，按周升0.14%。這個結果與市場的情緒很不一致，完全沒有反映新冠肺炎襲港對樓市造成的負面影響。原因是指數在統計出來之前，先要收集最新的成交紀錄，確認這些紀錄的可靠性，然後才可以統計。所以會有兩星期左右的時間差。

然而，即使在兩個星期前，疫情亦已經出現，樓價沒有理由不跌反升。市場上對這種現象不能理解的人很多，原因是他們只把注意力集中在自己關注的事情上，但參與交易的人有很多，想法各不一樣。中原城市指數是按實際成交做統計，而非按市場的情緒作統計。

現實是香港的樓價早已與一般人的購買力脫節，即是說，香港的樓價根本不受一般人的情緒影響，而是受少數有條件參與樓市交易的人的投資偏好所影響。這種現象當然不健康，卻是香港的現實。

香港私人市場每年樓宇的落成量只有15,000個左右，但香港有750萬人口，約250萬個家庭。這250萬個家庭中，每年若有0.6%達到買樓條件，就可以把這樣低的供應量消化掉。若是新達至買樓資格的家庭不止15,000戶，而他們又選擇在當年買樓，那市場只能用價高者得的方式去分配，樓價於是上升。

由此可見，供應不足仍是主導香港樓市的基本因素。爆發新冠肺炎並不足以改變這個基本因素，疫情總會過去，市場總會恢復正常，要買樓的人最終仍要入市。在這種情況下，有實力的業主是不願意減價的。

當然，並非所有業主都有實力，亦非所有業主都信心十足；因此，總有一些需要急於套現的業主願意在這個時候割價求售，令媒體上經常出現低價成交的案例。問題這只是傳媒選擇性報道的結果，而不是按成交紀錄用科學方式作統計的結果。中原城市指數的可靠性，正是因為它是按具體成交統計出來的，而非按市場情緒猜想出來的。

據前線同事的反映，近日不是沒有準買家想睇樓，只是業主怕讓陌生人入屋會增加受感染的風險，才導致這段時期交投不多。整體而言，業主並沒有出現非理性的恐懼。他們預期，疫情平復後，經濟應很快可以反彈，他們不想重犯SARS期間的錯誤。

這並非業主單方面一廂情願，國際貨幣基金會的專家亦認為，疫情過去後，經濟會出現V型反彈；而股市裏的聰明錢，亦已積極入市，完全不當疫情是一回事。全球主要股市近期都屢創新高。本港樓市不會斯人獨憔悴。

再者，世界依然資金充沛，穩妥的投資出路卻不多，地產市場仍有很強的吸引資金能力。因此，我認為，香港的住宅樓價在疫情的壓力下，亦只會出現調整，而不會出現大跌。 

原載：am730

https://www.am730.com.hk/column/新聞/疫情對樓市的影響有多大-207801

原圖：星島日報

https://std.stheadline.com/instant/articles/detail/1178047/即時-地產-去年三辣稅成交共22894宗-按年跌38