近日全球股市跌到反艇...... 好多網友問對樓市有乜影響、會唔會跌、係咪入貨時機等...... 綜合幾題常見問題，一次過分享筆者的見解： 問：港股大跌，會唔會令樓價下跌？ 答：肯定會！但影響唔會太大！ 師傅教落，樓股一脈相連，股票反應較快，比樓市行快三個月至半年，以金融海嘯為例，2007 年 10 月創出歷史高位後回落，樓市在 08 年中見頂。然而金融海嘯後，香港人經一事長一智，對金融產品有所保留，近年港股在 20,000 至 25,000 點之間上落，樓價卻屢創新高，似乎有點脫勾跡象。即使近日股市熱炒，股民亦不會像大陸大媽一樣瞓身，即使輸錢，都係面嗰浸，最少見唔到燒炭跳樓，對樓市影響不大。 問：A 股大跌，會唔會令樓價下跌？ 答：短期直接影響不大，長遠影響不容忽視！ 今次事件，充分反映大陸股民經驗淺，賭性猛，四月 A 股大升，全國瘋狂，所謂底褲都當埋，借得就借，孖得就孖，輸起上嚟一定大煲！聽聞有農村，農民田都唔耕，村民挾錢炒股，日日望住個 mon，個個當自己股神。誰知歡樂時光過得特快，兩、三個月就講拜拜，暴力救市都搞唔掂，近日更有跌到失控，正如資深大陸股民說，水很深，而且深不見底，股民損失慘重。幸好香港政府有先見之明，早就推出 BSD，限制大陸人來港買樓，本地需求撐起市場，直接影響不大。 不過股災對財富效應、實體經濟的深遠影響，不容忽視。 問：經濟轉差，會唔會令樓價大跌？ 答：理論上，如果整體經濟轉差，樓價應該要跌！ 香港其中一個支撐樓價的原因是租金高，筆者有朋友在金行、錶行做銷售，早幾年自由行高峰期，月入四、五萬是等閒事，今天經常要「咬老底」！經濟轉差，市民收入減少，租金自然要跌，樓價亦要跟隨下跌。以金融海嘯作參考，租金下跌約 20%，樓價下跌約 30%。 然而實際市場未必如此，以台灣為例，過去十多年經濟很差，打工仔冇乜加過人工，但係樓價照升。再看澳門，受到大陸反貪腐影響，拖累賭業及整體經濟，短短一年，樓價從高位回落三成。 問：如果調整，會跌幾多？ 答：正常情況下，一來一回，大約 10至20%！ 股災之前，業主不創新高不賣，被準買家接受為新常態，舉例： 你跟代理說：「400 萬？之前個成交 360 萬咋喎！」 代理就會說：「呢個成交兩個月前啦，而家梗係貴啲架啦！」 其實點解一定係貴啲呢？如是者，之前可能要 380 至 390 萬成交，今天市場氣氛差，業主叫價相對收斂，加上買家手緊，最後可能 340 至 350 萬成交，一來一回就有 10% 以上差距，若市況持續，以 2013 年為例，筆者買了三個住宅，市值呎價 $11,000 的單位，$8,500 至 $9,000 就買到，買平 20% 以上，一般買家當然買唔到咁筍，然而比現水平殺 10% 還是可以的，用去年的價錢做目標，劈吧！ 問：樓價是否見頂？ 答：理論上是的，樓市應該進入調整周期。 未來相信有更多減價、劈價的消息，整體氣氛會轉弱，不過要留意，第一，見頂不代表會大跌，升跌是一個買賣角力，除非忽然很多業主急於求售，否則見不到大跌的理由。第二，見頂其實是好事！無論自住也好，投資也好，睇住大市雞犬皆升，真係買唔落手，有調整才有機會。 問：而家係咪入市時機，會唔會再跌？ 答：是的，是難得的調整機會。 再跌點算？升，又話驚太高，跌，又話驚再跌，想點先？冇人可以話你知幾時係最高，幾時係最低，如果抱着這種心態，呢世都買唔到樓。今次環球股災，由大陸爆發，筆者相信大陸亦不會坐以待斃，以大陸現時的經濟實力，還有很多刺激經濟措施，例如印三幾萬億銀紙，到時真係明明死咗都救番生，點估？可能一發不可收拾，可能一兩個月就升番，鬼知咩？把握機會，計好條數，最重要是留有餘力，搵到筍盤，怕乜？ 未來幾個月相信是好時機！ 1% Anthony Fan Page《第一桶金》：www.facebook.com/anthony.wealt 圖：無綫新聞截圖