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政府應協助銀行多做按揭

2024.07.12 15:00 博客施永青

近期，香港的住宅樓價屢創新低，市場的信心低迷，連剛性的住屋需求也集中以租的方式反映，以避免招致資產蒸發的風險。這種發展已為住宅樓市帶來負面的連鎖反應，以致價錢愈跌，買家愈不想入市，愈缺乏買家入市場，價錢就愈加回落得快。政府若不設法扭轉這種趨勢，香港有可能像97之後那樣進入通貨緊縮，進而對實體經濟也帶來難以修復的破壞。這是香港經濟現時面對的重大威脅，政府不應坐視不理。

據前線的地產代理反映，現時市場上不乏想入市的買家，只是他們的購樓意欲不斷被銀行挫傷。銀行要不是挑剔他們的入息的可靠性，就是乾脆說銀行已用完相關的資金配額。香港人買樓，很少人可以一次過用現金支付，大多數都需要借助銀行的按揭貸款。若果銀行不肯做按揭，樓市根本沒辦法支撐得住。

我覺得，銀行現時並非因為資金不足而不想做按揭，更大的原因是現時做按揭接近無利可圖。現時本地流行的按揭計息方法是同業拆息加1.3%，並以優惠利率減2%作上限。問題是近期同業拆息太高，有時不用加1.3%已超上限，以致銀行經常要用優惠利率減2%的上限演算法來計息。這不是銀行喜歡經常出現的計法，原因是會無利可圖。如是令到銀行不願撥太多的資源去做樓宇按揭。

然而，這樣做足以對樓市造成致命性的打擊，既會影響市民的消費意欲與投資能力；亦足以破壞政府的財政收入，叫政府難以運作。因此，政府必須及時地果斷出手，改變目前按揭市場的生態環境。

首先，政府應指引金管局，利用手上的資金，調校銀行的同業拆息，在不損及聯匯的前提下，令銀行可以在做按揭時有合理的息差，不至於完全無利可圖。

此外，政府亦可着令按揭證券公司，積極地在市場上用較吸引的價格向銀行收購銀行手上的按揭貸款，讓銀行可以騰出更多資金去做新的按揭。美國在次按危機時，就透過聯儲局斥資向房利美與房地美等專做按揭的機構，大量收購他們手上的按揭證券，好讓他們有源源不絕的資金去扶持房地產。即使到了今天，聯儲局仍未停止在市場上買入抵押貸款證券。