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博客

中國應如何規避房地產出現系統性風險

2024.03.22 15:00 博客 施永青

疫情後,中國經濟恢復得比預期中慢,除了是因為受到以美國為首的發達國家刻意打壓外,房地產市場的爆雷,亦是拖累經濟正常運作的主要原因之一。因此,如何規避房地產市場再次出現系統性風險,已成為國策研究的一個主要內容。我從事房地產工作逾45年,以下是我的一些觀察,看看能否就國家研究這個問題時作一點參考。

一・中國的土地都在國家手裏,完全有能力從源頭控制房地產的發展規模與進度。只要政府在批地的時候,以民生的需要與經濟的規模為依歸,不再為了政府的財政收入而盲目批出人口居住需要以外的土地,就可以避免今天這種過度發展的境況。過度發展的結果,是社會資源錯配,大量興建出來的房屋空置沒有人住,投入的資金被困死,拖累整體經濟的發展速度。

調控土地供應的準則,可以以存量房的空置率為依歸。空置率在3%以下時,要加快土地供應;在空置率超越5%的時候,就得減慢供應;超過10%,就應該暫停土地供應。當空置率在3%至5%之間的時候,應以市內新家庭形成的速度,來決定新增土地的供應量。

二・賣樓的錢大部分來自銀行的信貸,政府可以透過對銀行放貸的管理,去調校房地產市場的活躍度。最優惠的待遇,應留給買小型單位的首次置業的自用者,最高可貸樓價的九成,前提是每月供款不得超過家庭收入的四成。買中型單位的自住者,就可以借八成。買大型豪宅的,就只能借七成。買樓收租作長線投資的,就只能借六成。買樓作短線炒賣的,就只能借五成;在市場過度熾熱的時候,政府可要求銀行完全不貸款給短線炒家。

三・房地產市場的危機常由開發商的財困所引發,要避免開發商過度投資,可透過限制開發商利用財務槓桿的比例去達致。開發商的負債,應限制在資產淨值的五成以下。銀行在提供項目貸款之前,應確保開發商起碼有足夠的資金付清地價,然後才提供專款專用的項目貸。這樣就可以大大減少項目「爛尾」的機會;不用等到開發商出現債務危機,才由政府出面去搞「保交樓」。

以上三點如果能夠好好貫徹的話,房地產市場的系統性風險就基本上不會出現。然而,房地產行業牽涉的利益龐大,行賄的情況十分普遍,因此光能制訂出恰當的政策並不足夠,還得配以清廉的吏治與專業人員的品格操守,政策才能真正發揮效用。這方面中國還得繼續努力。

原載:am730

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原圖:新華社圖片

文章純屬作者個人意見,不代表本報立場。

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