有記者問我，香港的樓價會否因未來的供應過多而進一步回落？我說，香港的樓價或許還會進一步回落，但肯定與供應無關。

記者說，私樓供應增加不是他作出來的，而是有政府數據的。我說，政府統計房屋供應的計算方式近年出了變化，把實際的情況扭曲了，不夠真確。

以前，差餉物業估價署是以房屋的落成量來計算當年的供應量的，無法花假。但現在改用潛在供應量，把可能在下一階段開盤的樓花也算了進去。更離譜的是把去年發展商賣剩的「貨尾」也一併算進去。這些「貨尾」，去年計數的時候，已被計算過一次，現在又再計一次，變成反覆計算，如是才把樓宇的供應量撐得好像很大。

此外，政府把潛在新樓供應的時段說得不清不楚，一時以3至4年來統計，一時轉用4至5年來統計。予人的印像是哪個時段計出來的多，就採用哪個時段來計。再者，甚麼叫做3至4年？是3年還是4年？做統計怎能這麼兒戲！

現實是︰上世紀八十年代，香港平均每年私樓的落成量就已有3萬個單位，而近年則平均每年2萬個都不到，不及八十年代的三分之二，怎能說多？

此外，我們還可以從房屋的空置率來看私人市場的供應多不多。2023年，香港的私樓空置率雖然創12年新高，但亦不過是4.4%。與世界大多數地方相比都是一個相對低的數字。我們不能因為前12年的基數低，就說現在的空置率高。4.4%只能算是一種自然空置率，技術上難以對樓價起遏抑作用。近期香港的樓價回落與空置增加的關係不大。要說空置多，寫字樓市場才稱得上空置多，香港寫字樓的空置率高達15%，是住宅的3至4倍。

另一方面，我們還可以從去年樓價跌租金升的現像來說明香港的樓宇供應仍不太足夠。如果香港的樓宇供應夠多的話，即使有部分用家轉買為租，租金亦不會因而上升。因為，樓價下跌後，大部分業主的心態都會轉弱，他們對租金的要求很多時都會同步下降。因為樓價下降後，即使業主收少一些租，亦一樣可以取得以前一樣的回報率。

現時，地產市道不景，發展商投地意願不高，而政府亦在這個季度暫停賣地，下個季度是否恢復賣地仍是未知之數。在這種情況下，未來的房屋供應真是易減難增。所以我不認為香港未來的樓價，會因供應增加而受到太大的壓力。

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原載：AM730

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原圖：星島日報

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