一個政府能否有效運作，有賴於它能否建立起一套完善並為人民認同及願意遵守的制度。中國在收回香港主權後，仍願沿用大部分英治年代建立的制度，可見這套建制當有其合理可取的地方。即使是內地今天的土地制度，亦有不少地方可以看到香港的影子，可見香港現有的土地制度，是一套值得維護，不應輕易破壞的制度。

香港的土地制度建基於「普天之下莫非王土」的概念。回歸後，王土就變成人民集體所有，由政府統一管理。政府只是把土地批租給個別人士或機構使用，使用者只是租客，業權最終都是屬於政府的。這符合中國的土地公有概念。

在這套概念下，香港其實從來都沒有賣過地，所謂賣地的地價，其實只是為爭取獲得政府批租而付出的額外代價。在一般情況下，租客為爭取獲得業主垂青，會以付出更高租金作為競爭手段；但英國管治香港初期，香港政府手上缺乏資金，想一次過收足全個租期的大部分租金，而不是分年或分月慢慢收。所以他們把租金訂得很低，誰想獲得政府批一塊這麼低租金的土地給他，要看誰願意在一開始就付一筆在租金以外的額外代價。英文原是Premium，香港的傳媒一般譯作地價。這樣容易令人誤會是賣地的地價，其實這是不正確的。

歷來，政府批地都是有年期的，一如所有的租約都有租期一樣。租約到期，業主就可以收回土地，或以新的條款與租客續租。港英年代一向都是這樣做的。

通常，住宅樓宇的地契政府大都會續期，不會收地；但需要調整租金，及重付一次Premium。價格由政府參考市價作評估，等同要重新「買地」一樣。不過，政府的估價十分自我抑制，而且可以分期付款。大多數小業主不至於負擔不起。

97回歸，鄧小平賣大包，讓界限街以北的土地自動續期50年，不用補地價(Premium)。不過，鄧小平並沒有說以後也不用補地價；其他不是在97年6月30日到期的地契還是要沿用舊制的。

回歸是特殊處理，大家可以理解；但隨後到期的地契也可以自動續期，則不是鄧小平的說法。現在豈不是凡新界地以後都可自動續期，一如永久年期一樣，連非新界地，也可以每逢期滿就自動續期50年？那政府豈不是從此放棄了土地續期要補地價的原先安排？這對政府的財政結構將造成多大的損失？失去了這筆龐大的土地收入，香港還能行低稅制嗎？

香港土地是以批租方式供人民使用的，批租而可以不理租期，不用付續期的Premium，那政府今後又可以用甚麼做基數去徵收其他修訂契條文的補地價？香港的土地制度可能因此而備受破壞。

原載：AM730

https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%E5%9C%B0%E5%A5%91%E8%87%AA%E5%8B%95%E7%BA%8C%E6%9C%9F%E6%9C%89%E9%81%95%E9%A6%99%E6%B8%AF%E7%9A%84%E6%89%B9%E5%9C%B0%E5%88%B6%E5%BA%A6/378549

原圖：星島日報

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